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拆迁户一夜暴富坐拥千万房产 羡煞北漂下一篇
刚需断崖已至,一线城市楼市大熊不可避免!3月25日,上海、深圳接连出台新政收紧调控,双双提升非户籍家庭购房年限、调高二套房首付比例。受此影响,近十天以来沪深楼市到访量、成交量均显著下滑;再加之近期“营改增”落地在即,以及全面禁行“首付贷”,对政策的误读、过分解读造成的非理性恐慌开始蔓延,在合肥、廊坊等地相继出台新政之后,这一现象更是波及到了二三线城市。那么近期市场究竟如何?在一线成交回落之后,二线城市购房者心理有没有受到波及?一线城市方面,目前的“缩量”是否已经到位?未来会不会进一步迎来“价跌”?
沪深楼市独立“回调” 二线城市热度不减
从近一周成交情况来看,大多数一二线主要城市成交量环比下跌,样本城市合计成交量环比下跌了5%,受调控收紧影响,近一周上海、深圳成交量更是显著下滑,成交量分别环比下跌了56%和28%。但若同比来看,上海近一周成交量仍然同比上涨60%,深圳也大致处于相对持平的位置,以此来看,近期沪深成交量的回调,更多的也还只能视作“回调”,而非真正“大跌”。
对比三月份月均来看,目前二线城市依然热度不减。与3月份前27天相比,近一周样本城市日均成交量增长了6%,成交量上升的城市数量达到六成,在二线城市中,南京和苏州已有“稳房价”政策出台,但成交量依然在稳步上升。以此来看,近一周的市场波动,更多的还是受清明小长假影响,近期一线城市的政策收紧,还是没有真正波及到二线城市。
当前沪深一手房市场量缩价仍稳,热点板块房价不跌反涨
近日一线城市房价暴跌的传闻案例甚嚣尘上,主要还是在二手房,在市场高热之后,二手房确实存在挂牌价虚高的情况,但传闻愈演愈烈,更多的还是个案效应放大所致。从更能反映实际的一手房市场来看,我们认为房价在短期内不会有太大波动。内在逻辑有二,其一,目前企业资金流较为充裕,周转压力不大,在经历了2015年的市场旺季之后,大多数房企现金流紧张的问题已经得到缓解,而今年以来整体信贷环境的持续宽松,也进一步让企业对现金流指标放心;其二,还是企业惜售心理使然,经历了去年的大热之后,目前一线城市拿地成本再攀高位,再加之行业利润率持续下滑、拿地机会越来越少、而市场愈发供不应求,“精耕细作”的房企也越来越多。
近期的市场表象也佐证了我们这一判断,在过去一周热销楼盘中,仍然是房价上涨的项目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗泾等热点板块,标杆项目近一周备案房价较3月月均涨幅更是达到了4%,以此来看,新政收紧并没有真正影响到一线城市项目价格。
沪、深各类产品需求占比相对稳定,存量需求释放后成交才会真正下探
目前上海、深圳的成交量确实还不算“大跌”,但对于未来市场走向,我们认为也不可过于乐观。上海、深圳新政出台后,虽然严控了大多数外地购房者的刚性需求,也对非普通改善性住房交易做出了更多限制,但毕竟人口基数较大,不受限的“本地需求”数量蔚为可观,在前期市场高热的惯性下,这部分需求仍旧能够支撑市场继续前行。
以上海为例,近一周以来成交量虽然大幅下跌,但各总价段、面积段成交结构变化不大,尤其是低总价段、中小户型产品成交结构仍然保持相对稳定,说明目前本地刚需依然足以覆盖目前的中低档产品供应。因此两到三个月后,待最热的这批“本地需求”释放完毕,本轮新政才会真正发力,届时上海、深圳面对的才是真正的结构性下跌。
综上,近期个别一、二线热点城市政策虽有收紧,但在“去库存”的方针引导下,预计房地产商品住宅成交量依然会高位运行。城市视角方面,一线城市供不应求基本面不变,房价下跌可能性不大,但目前成交量的调整仍未到位,在前期惯性消耗殆尽之后,一线城市年中或将出现新一轮的缩量;二线城市政策面依然趋宽,部分热点城市虽然开始出台房价调控,但力度相对有限,市场热度有望继续保持,而武汉、成都、合肥等近年城建快速发展、人口基数较大的单中心城市,市场规模更有进一步向上突破的可能。
责任编辑: zhouqiqi
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