二手房：怀揣7大宝典防止卖方违约

相对一手房来说，二手房小区配套比较完善，生活氛围浓厚，交通方便，入住时间快。但同时，二手房也存在一些缺点，交易过程更为繁杂，交易时间长，涉及多种款项的支付，引发的纠纷也层出不穷。在国内房地产交易过程中，律师事前介入交易非常少，大多是出现在纠纷后。楼盘网在房产交易法律服务方面早已做出尝试。购房者遇到法律问题，都可以通过楼盘网的专属顾问进行全程咨询，包括看房、议价、交易、过户等环节中出现的合同纠纷与风险。为购房者提供从产权调查、签署定金协议到网签合同、申请贷款、产权过户等各类服务，用专业的法律知识帮助购房者顺利成交。

二手房：怀揣7大宝典防止卖方违约

宝典1

核实清楚卖方身份 确保房屋产权人与共有人签署合同

作为买方，需要核实出售人身份，如果是代理人签订合同，必须要求其提供委托书的原件并保存，以防产权人借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人，并且产权证上只显示为卖方一人，也要了解房屋是否存在共有人，谨防共有人出现不予追认卖方出售行为，引发争议。

正确的做法：买方确认产权人与共有人共同签署合同，并在合同中约定卖方保证共有人同意合同内容，如果有人提出异议导致交易无法进行视为卖方违约。

宝典2

明确合同付款期限 防止合同不成立

未约定付款期限貌似对买方有利，其实不然。如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，从而导致卖方有借口解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款，认定合同不成立。

宝典3

切断毁约借口 确保合同有效

如果买卖双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价成交，增加的税费由买方承担，从而逼迫买方主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。

因此，买卖双方应在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”。

宝典4

预防合同履行的障碍 明确赔偿损失

在签订合同前，了解房屋是否被查封，确认其属于限制出售或不能出售等情形。买卖合同应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外需另外赔偿买方的损失。

宝典5

约定房屋过户期间不得出租

遇到房价上涨，有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如果租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。有些卖方明知买方买房是出于自住，为了毁约，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。为防止此种情况发生，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。

宝典6

提高违约成本 使业主违约也无法获利

买卖合同应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如果由卖方原因导致合同无法继续履行，最终无法过户并交付给买方，卖方除了合同约定的违约金，还需承担因违约产生的一切费用。包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。

宝典7

保留对方违约证据 及时向法院起诉查封涉案房产

如果买卖双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面蹉商函等。比较常见的陷进是有时卖方蓄意反价，给买家打电话或口头说不想卖了，而买家也会疏忽继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限。结果自己逾期履行达到约定合同的条件，对方有权解除合同并要求承担违约责任。

正确的做法应该是当确认对方不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全，查封涉案房产，以保障判决的顺利执行，保护自己的权益。