深圳一半城中村不拆了! 转长租公寓

深圳城中村的更新模式有很多种，包括拆除重建、综合整治等。综合整治意味着在原有的基础上修补加固改善，拆除重建项目才是很多开发商希望参与的。如果出台政策，城中村超过一半的面积不采取拆除重建模式，会对现在的城市更新造成什么影响？

5月29日晚间，有媒体报道深圳市规划国土委于签发了《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》（下简称《通知》），要求各区政府在6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作，并明确58平方公里城中村居住用地划入综合整治，占比55%，意味着能拆除重建的用地不到一半。

业内人士分析，城中村拆除重建存着巨大的利益空间，所以开发商参与积极性非常高，而综合整治收益相对低和慢，往往不受开发商“青睐”。如这一通知确实属实，将意味着城中村城市更新将变得越来越困难，未来城市更新项目的交易会越来越频繁，部分做项目圈地的企业会不断退出。

截至记者5月30日晚发稿，深圳市规划国土委尚未对此《通知》进行正面回复。

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城市更新将以综合整治为主

宝安龙岗整治规模全市最高

依据这份坊间流传的《通知》，各区需在5月30日前完成辖区城中村更新模式分区划定对象底图校核工作，6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作。而在对于划定工作的具体要求中，《通知》明确了划入综合整治分区的城中村居住用地规模将按58平方公里进行预控，占比55%。其中，宝安、龙岗两区的城中村居住用地综合整治规模远高于全市其他8区，分别为1694公顷和1581公顷，占全市城中村居住用地综合整治规模的56%。

依据《通知》内容，鼓励各区将已纳入拆除重建类计划但长期无法实施的城中村进行计划清理并纳入综合整治分区等5项条件为列入综合整治的“基准线”，现状容积率超过2.5的城中村居住用地原则上也将划入综合整治区，更新方式以综合整治为主。

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城市更新面临洗牌

拿地越多的开发商受影响越大？

有媒体报道称，此《通知》意味着深圳城市更新将洗牌，在城中村拥有较多土地的开发企业，一旦被划入综合整治范围，将受到较大影响；今后城中村整治将偏向长租公寓立项，政府主导的棚改将成为深圳城市更新的主流。

业内人士分析，这意味着深圳城市更新将洗牌。合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，向南都记者表示，《通知》如确实属实，将意味着城中村城市更新将变得越来越困难。罗宇介绍，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜三分之一以上，存在巨大的利益空间。

而参与综合整治的开发商一般需要3到5年才能，受益相对较低，再加之经营期时间不可控，往往并不受开发商参与城中村城市更新时的青睐，更多的时候是运营商在参与综合整治。对于开发商来说，参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权。

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如何洗牌

据传配套政策在研究

未来深圳市城中村城市更新将如何洗牌？这份流传的《通知》据说也提及了，目前规划国土委正在组织开展深圳市城中村有机更新配套研究，相关政策届时将与《规划纲要》联合发布，为分区划定后城中村综合整治工作的开展提供政策支撑。

业内观察

业内频现城中村旧改土地交易

城中村旧改地或成烫手山芋？

就在该《通知》流传坊间的同时，深圳两项旧改地块“易主“的消息被相继爆出。

据媒体报道，5月28日，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元。至此，中铁8年旧改僵持不下的局面终以底价转让“深圳IT第一村”宅地告终。该项目位于坂田南片区核心区域，是个旧改项目，总占地面积约4.6万平方米，建筑面积28万平方米，分四期开发，一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。

同日，龙光地产已报名参加深圳康佳总部地块3成股权的竞价的消息在不胫而走，而该部分股权由此前是由华侨城持有，并于3月28日以底价约30亿元在北京产权交易所挂牌转让，5月28日挂牌期满。有业内人士分析称，此番竞价如无其它企业报名，龙光地产将进行协议成交。加上去年8月龙光已从康佳手中收购康佳总部项目7成股权，龙光获奖以99.8亿斩获康佳总部地块100%股权。

对此，合一城市更新集团向南都记者表示，近期政策出台越来越频繁，许多做一级开发的企业对未来不抱太乐观的预期，也在逐渐退出；另外一方面，今年来部分企业资金链紧张情况频现。合一预判，未来城市更新项目的交易会越来越频繁，部分做项目圈地的企业会不断退出。在此背景下，对大型房企来说是一个通过交易拓展获取项目的良好契机，“但是在这个时候，更需要把握好项目的风险，对风险进行识别、判断和控制“。