长租公寓租金回报率仅1%-2% 目前商业模式不成立

2017年被称为中国房地产租赁市场元年，在全国和各地相关政策力挺下，大力发展住房租赁市场已成为热点城市的共识。构建购租并举的住房体系，一方面是建立房地产平稳健康发展长效机制的远景谋划，一方面是土地、租赁需求加码的城市供需现状的要求。

租赁时代来临，市场如何博弈？深圳晚报记者采访了业内资深人士。

各地加码房地产租赁市场

有数据统计，8月份，全国累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。9月25日，上海规土局网站显示，上海将有4宗租赁住房用地挂牌出让。这是上海在市区核心地段再推租赁地块。9月26日，杭州国土局挂牌两宗地块，其中一宗位于热点区域彭埠的土地用途标为“租赁住房”，土地使用年限为70年，在杭州土拍中尚属首次。

就在十一前夕，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，今后5年，北京将按照建设150万套住房的要求，推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地，租赁住房将占总住房的三分之一。广州提出，未来5年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳则提出，“十三五”时期，将建设40万套人才住房，超过特区建立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。

“重售轻租”环境下的市场博弈

中国指数研究院分析师认为，大力发展租赁市场，有利于促进以农民工为主的新市民住有所居，推进新型城镇化快速发展，也是部分中低收入人群实现居者有其屋的主要渠道。他表示，房屋租赁业务是一项前期投入资金大、回报周期长的微利业务，加快培育专业的房地产租赁机构，有助于增强产业规模化效应，同时部分房企通过将存量房转为租赁市场房源，亦是有效盘活资产、缓解库存压力的一种有效途径。

该分析师同时认为，当前我国流动人口规模较大，租赁住房成为大多数流动人口解决居住问题的主要方式，而我国呈现出的“重售轻租”现象，使得住房租赁市场发展较为落后，缺乏合理的租金定价及管控体系、监管机制也尚不健全、租赁各方权益缺乏法律依据和保障，不利于房地产市场健康发展。此外，市场房源主要来自个人私房，企业或机构占有率低，且行业无标准、产品良莠不齐，多重问题给租赁市场发展带来诸多障碍，这些问题都有待解决。

城市会越来越珍惜土地

“客观讲，大城市核心区已无地可供，外围摊大饼的建设模式也被抛弃掉了。住房增量越来越少，二线城市未来也会像深圳、上海一样面临土地紧缺问题，政府会越来越珍惜土地，土地单价会越来越高。可售型住房会越来越少，租赁型住房会更多，房地产税只有两个城市试点，租赁住房超过20个城市加入。为什么地方政府这么有动力？租赁住房可以提高住房的使用效率。”新城控股副总裁欧阳捷接受记者采访时表示。

而在目前的租赁市场，国企占据了主要力量。对此，中国著名房地产专家蔡为民表示，住建部发文的通知中，提出由国企带头推进租赁住宅事业，国企将扮演示范性主导性角色。但就市场份额看，民营企业有高的逐利性和活力。相信随着时间的推移，民营企业在租赁市场比例会越来越高。

欧阳捷也认为，国企不可能全部把租赁住房市场吃掉，这样做会沉淀大量资金和债务，有拖垮企业的风险。他预言，关于房地产租赁市场，包括上海在内的城市会向民营房企逐步开放，政府会增加租赁用地供应，长远还是需要更多民营房企加入租赁市场。“未来，政府管理租赁企业，企业不但引导市场定价，也将引导市场行为规范。”

对于目前风头正劲的长租公寓，虽然有大量排名靠前房企进入，但面临的矛盾和困境也比较明显。蔡为民分析，比如长租公寓房源多数不在市中心，而需求多集中在市区，这需要靠时间来解决。他认为，5年后，长租公寓的竞争态势才相对明朗。欧阳捷认为，长租公寓目前租金回报率是1%~2%，即使加上运营收入，总体回报率在2%~3%，资金成本都不够，目前商业模式是不成立的。