刚刚，楼市遭到沉重打击！一旦改变，房地产将让中国富人刹那间一贫如洗？

21日晚，楼市再次遭到沉重打击!

据报道，合肥市土地管理委员会2016年第五次主任(扩大)会议召开，会上决定对合肥商品房贷款将执行差别化政策执行。其重要内容如下：

▼商品房最低首付比为25%，下列情况购买商品房的首付比为40%

1、居民家庭拥有一套住房，在本市市区范围内，无购房贷款记录的，包括在外地贷款的记录。

2、居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清。

3、居民家庭无住房，但有一次贷款记录。

▼下列情况购买商品房的首付比为50%

名下有一套房且相应贷款未结清，为改善住房条件再次申请的，首付比为50%。

▼下列情况购买商品房的首付比为60%

1、居民家庭有两套及以上住房且有购房贷款记录。

2、居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录。

3、居民家庭有2次购房贷款记录，且已经结清第一次购房贷款记录的。

停止向第三套及以上的购买提供住房公积金的贷款。会议材料显示，以上政策自2016年7月1日起实施，有效期1年。

以下为流出的文件图片：

此外，合肥还出猛招控，提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%，缩短居住用地的土地出让金缴纳时限，出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。在合肥市各区县(除县级巢湖市和庐江县外)拍出“”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

1、自出台“3.25新政”和“4.1加税”之后，深圳就失去了长达18个月的房价上涨冠军头衔，新晋冠军是合肥。所以，此次合肥出台调控新政，带有极强的示范意义。

2、上述政策力度还是比较大的，尤其是土地拍卖政策远比苏州、南京的熔断方式高明。熔断方式避免了出现新的，但却减少了土地供应，为未来房价上涨奠定了基础。合肥在土地拍卖上的新政，值得其他城市学习。

3、合肥新房库存量比较少，以上政策能否抑制住房价仍然有待观察。但合肥的做法必将被一批二线城市所采用，这标志着本轮房地产政策牛市走向终结。因为货币政策也已经出现了调整，M2增速正在逐步走低。

延伸阅读：网传合肥7月10日实行限贷 商品房贷款首付或有重大调整

6月20日上午，有银行方面的知情人士透露，合肥将于7月10日将开始实行限贷，其中新房以备案单为准，而二手房市场则以交税单为准。根据相关消息显示，未来购买商品房的贷款首付政策或有重大调整。

该份文档内容显示，购买商品住房使用商业性个人贷款将执行认房认贷政策，与2015年6月前的政策几乎一致。具体内容如下：

1、名下无房、无贷款纪录购买商品住房，首付2.5成;

2、名下有一套房产纪录无论是否出售，或有一套贷款纪录且已售出的，购买商品住房，首付4成;

3、名下有一套房产在或仅有一套贷款房在的，再次购买商品住房，首付5成;

4、名下有2套房产或有二次贷款纪录以上者，再次购买商品住房，首付6成;

据该知情人士透露，限贷政策预计将于7月10日实行，一手房以备案单时间为准，二手房则以缴税单为准。

网传合肥7月10日将执行限贷

此次限贷传闻中对信贷政策的调整，整体上看是回归到认贷又认房的阶段。在今年6月2日早间，就曾传出类似限贷文件，但当时被部分业内人士否认。

事实上此次重启限购的内容并非空穴来风，《每日经济新闻》记者在5月下旬从合肥市官方人士处了解到，关于合肥重启限购限贷的政策内容已经拟定，并且已经政府层面的会议通过，或在6月份择机对外公布。

而在5月23日举行的合肥2016年政策规划专题培训班上，汪菊喜在解析房地产市场时就表示，要随时重启限购限贷。而在此前，合肥市委书记吴存荣也公开表示，要加大对合肥楼市的调空力度，房价上涨过快会影响城市竞争力。

此外，在5月25日，合肥市副市长周善武对合肥房企展开调研，集中考察了一些重点房企和楼盘，并听取开发商的情况介绍。合肥市政府办公厅工作人员称，周善武此行一是了解一下4月1日新政出来以后，房企有什么反应和效果，二是给房企上上警钟，违规的行为不能再出现，三是提出后续会出台一些政策，正在研究。

同时据有关媒体报道，合肥房管局相关负责人在5月下旬对外回应称，限购限贷不是空穴来风，但政策出台会有一个过程，要做调研、做评估，现在只能说不排除出台限购限贷政策，但还没到运作的程度，我们会根据市场的变化来决定政策，如果需要，可以随时出台。

一旦预期大幅改变：房地产将让中国富人刹那间一贫如洗

居民杠杆投机愈演愈烈

统计局数据显示，今年1—5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。

无疑，一二线城市成去库存最大受益者。与此同时，随着一线房价逐渐降温，二线楼市成为投机资本的主战场，涨幅遥遥领先全国。其中，厦门、合肥房价涨幅接近6%。按照总价计算，截至5月31日，全国超过15亿高总价地块合计有105宗，二线城市占比达到74%。

在火爆楼市的带动下，今年前5个月居民户新增贷款2.24万亿，呈现明显加杠杆特征。有分析预测，今年年底中国居民部门杠杆率可能攀升至44%左右。

44%杠杆率虽低于发达国家水平，但一国居民杠杆率应和经济发展水平和福利体系完善程度相匹配。况且，现有债务统计未将民间借贷统计在内，如果纳入民间庞大借贷规模，居民杠杆率或达到55%，逼近新加坡、日本等国水平。

在火爆楼市推动下，我国居民部门杠杆率达到44%

此轮房价暴涨浪潮中，投机性需求无疑占据绝大比重。自买自卖转按揭、众筹炒房、互联网金融炒房、假离婚套房贷等各种手段层出不穷。以自买自卖转按揭为例，先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后到另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款，在没有购房者接盘情况下，反复套利扩大头寸。倘若房价下跌，直接将房子扔给银行。

一个数字：牵连楼市和无数人命运

任何一轮地产泡沫，无不是货币堆积的结果。业内权威统计，自1990年来中国货币供应量持续激增，1990年12月广义货币M2为1.53万亿，截至2016年1月激增至141.63万亿，26年间增长近100倍。并且，中国M2/GDP从1978年0.32增长到2015年2.057，在34年间扩大了近7倍。M2规模呈几何级别扩张，为我国房地产投资提供源源不断的弹药。

通常情况下，银行M2扩张，受到存款准备金，外汇占款，银行贷款流向，宏观经济运行状况多重因素限制，房地产走势与此紧密相关。所谓存款准备金，指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，由中央银行所决定。

假设法定准备金是20%，A存入银行1000元，银行上缴200元做准备金，只能将余下800元用于贷款给B，B将这800元存入另一家银行，银行将160元留做准备金，贷出640元给C。如此循环。简言之，存款准备金越高，银行派生货币乘数呈递减效应，影响M2扩张。

如果央行货币政策不变，银行M2稳健循环扩张，必须依赖有效信贷投放和企业生产创新职能。企业盈利水平越高，偿债能力越强，越能拓展银行盈利空间，进而扩张M2。当经济处于下行周期时，企业盈利水平下降，资金周转困难，必然影响到银行资产端，导致利润空间缩窄，阻碍M2扩张，这也是央行采取货币宽松的重要因素。

我国是投资和出口驱动型经济体，2008年庞大经济刺激，政府基建项目成为主导经济的核心。考虑到政府基建投资周期性长、投资规模庞大且密集，投资收益率低下，必然对银行资金运转造成影响，这只能依靠央行源源不断放水，来缓解银行流动性压力。

时至今日，产能过剩和僵尸企业，成为制约我国经济两大顽疾，也裹挟太多银行资本，为防止企业债务违约，即使央行放水，很大一部分也转化为债务滚动，这对有效信贷形成挤出效应，深刻影响到M2增速。实体经济越艰难，企业盈利状况越恶化，银行越趋于惜贷，并纷纷将资本转向表外业务，投资理财产品和房地产等来获取高额收益。

这无疑是一个恶性循环过程，银行资本越青睐房地产和理财产品，实体经济越面临“缩水”，在资产泡沫和通胀冲击下，利润空间越趋于缩窄，银行企业存款规模呈递减态势，反过来影响到银行M2增速。更重要的，资产泡沫越严重，通胀压力越大，我境内资本外流将有增无减，这将导致外汇占款下降，使银行基础货币呈现缩减态势。

为保持银行流动性和M2增速，只能依靠央行不断放水，经济下行周期下，将进一步助推通胀和资产泡沫，加剧资本外流。如果央行维持现状，当M2增速大幅回落时，很可能将对房地产形成利空。可见，经济结构失衡局面下，央行货币政策很难发挥效用，被资产泡沫、通货膨胀、资本外流逆向绑架，摆脱这一困境，则在于决策层大刀阔斧结构性改革，将政策的发力点作用到提振内需层面上来。只有需求支撑下企业经营状况改善，并力促降低房价，才能有效阻止市场资本投机行为，让银行资本和经济发展回归正常轨道。

最后，如果实在无法控制房地产的泡沫，那政府一下会一次性的汇率大贬值，为中国的资产价格找到一个安全阀，除此之外好像没有别的招。