项目位于宝安区西乡街道鹤洲村附近，离规划地铁12号线洲石路站约900米！

我简单梳理下地铁12号线。该线规划由沙井海上田园出发，经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油，终到蛇口左炮台。预计2022年通车运营。

这条线是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线，直接利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系！

但我还是要提醒一点，其实项目地理位置有点偏，区位优势一般，离地铁12号线还是有点远！

还有周边环境以工业区和农民房为主，缺乏大型商业配套和公共机构配套。

2、项目预计推售的产品户型多大？开盘时间节点？

据我实地踩盘获悉，项目预计推售的一期产品包括1-6栋高层住宅76-143平2-4房和48-67平商务公寓，目前已开放了89平及131平样板间。

据销售透露，目前预售证还在申请中。开盘时间不确定！

3、户型好不好？价格怎么样?投资价值大不大？

总体来说，户型高拓展实用，76平竟可做三房，实属不易！

项目首批入市产品大概4.6万，即将推售产品预计相差不大，这个价格特别适合刚需一族上车，尤其宝安新安西乡一带的刚需客，投资价值一般。

4、润科华府目前还有产品在售吗？

我在营销中心得到的最新消息，很遗憾！没有产品在售啦！该盘首批产品今年3月3日入市，户型为89平毛坯3房。据销售透露，已全部售罄，均价4.6万。只能看接下来的产品了。

润科华府总占地约4万平，总建面约21.69万平。项目分两期开发，一期是5栋住宅+1栋公寓；二期是1栋住宅+1栋幼儿园，住宅1369套，公寓486套，共1855套，车位1649个。后期一二期之间会建一条连廊。

很有意思的是，项目首先取得预售证的是二期住宅、即7栋A/B单元，推售面积是89平3房，今年3月31日开盘。据销售透露，目前已全部卖完，均价4.6万！

从楼盘模型沙盘来看，项目5.86的容积率呈现的密度略高，人口居住密度高。居住的舒适度看来要大打折扣！

接下来的一期产品主推1-6栋高层住宅，4栋是公寓，主推76-143平2-4房，48-67平商务公寓，目前已开放了89平及131平样板间。

1座A单元全部户型。（包括76平、89平、133平）

1座B单元全部户型（包括89平、131平）

1座B单元89平03户型样板房实拍

1座B单元01户型131平样板房实拍

项目周边现状以民房、工业区为主，交通不太方便！

润科华府原来属于鹤洲工业区城市更新单元，2013年拆迁完毕，2014年正式动工。
项目实地考察一圈发现，周边现状以民房、工业区为主，环境不理想！并且项目周边无大型商超，购物不是很方便！

但幸运的是，我查阅资料获悉，根据[西乡桃园片区]（2015）法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学。

但是，目前还未列入城市更新计划！

目前，出行也不是太方便，在项目附近仅发现一个公交车站台，恒丰工业城。并且，公交线路也不是很多，地铁12号线的开通也要好几年！

虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，并处于三者之间形成的犄角地带。

但不管是景观关系还是环境关系，其实并不强，可接近性一般。

同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

因此，从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。

发展空间的限制和工业园区占比过大，使得周边现有的社区几无，商业配套低业态组合为主，短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。

项目紧临西乡超级大盘桃源居！业主报价大都在5万以下！

项目很大的一个卖点就是价格优势，西乡的在售新盘华丰前海湾、松茂御龙湾在7万+！与项目最近的城三期也在5万+！

润科华府首批产品89平，均价仅4.6万！据房网论坛上爆料，3月份开盘当日，折后价格4.3-4.5万。相信接下来推售的产品肯定会参考这个价。

与华丰前海湾等楼盘相比，不得不说，该盘的地理位置有点偏，区位优势一般，周边环境以工业区和农民房为主，价格便宜也正常。

有一点要告诉大家，润科华府紧邻西乡超级大盘桃源居，这里以快乐诗意栖居的人居生活理念，建面180万平。而目前挂牌在4.1万-5.1万之间，大部分业主报价都在5万以下！


项目周边二手房报价

对于宝安新安西乡沙井福永的刚需一族来说，这盘是个很不错的选择，300多万可买76平3房，400多万买89平，很好啦！

不过我有一点要提醒购房者，楼盘的开发主体是深圳市鹤洲股份合作公司，和深圳市润科房地产开发有限公司。

润科房地产成立于2010年，润科华府是其正式开发的住宅。

据我多渠道获悉，开发商声称还将拓展深圳区域内的其它旧改，但目前尚未有公开披露正在操作的项目。

项目周边后期具备旧改！但充满不确定性！

项目值不值的买？不是看现在，是未来的变化程度，意味着想象空间的幅度！

项目周边工业园区占比大，后期具备城市更新的可能性！

隔着洲石路，项目的正对面是深业U中心，已经交付使用。这是宝安区第一家面市的工改工城市更新项目，推售产品包括公寓和产业写字楼，已于2015年全部售罄，此前开盘均价约每平米2万。

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块，随着城市更新地不断开拓及深入，未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区，都有改造的可能性。

比如说，西北面的恒丰工业区在法定图则里规划将拆除改造，更新方向应为工改新兴产业用地。

而东南面是鸿荣源的鸿翔工业园和鸿图工业园，两块项目占地虽然不大，但鸿荣源是深圳本土实力派开发商，近几年在全市布局有多个城市更新储备项目，扎根旧改开发的意愿极其强烈。

作为鸿荣源的自持物业，改造意愿和开发效率应该不低。也有可能收购周边厂区一同开发改造的可能性。

当然，具体落实和实施，这都是后话。

编辑点评：

该盘属于地铁12号线沿线物业，但从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。项目周边工业园区占比大，短期内需寄望于楼盘自身的底层商业配套以改善。

不过，后期具备城市更新的可能性，相信区域价值得到提升。

项目户型以中小户型为主，方正实用，对于宝安新安西乡沙井福永的刚需一族来说，这盘是个很不错的选择，300多万可在西乡买76平3房，400多万可买89平，很好啦！