前段时间，有几个网友咨询老牛，现在没有房票，手上有点闲钱，要投资一点公寓，问老牛的意见。当然，每个人都会有自己独特的情况和适合自己情况的标的物，老牛在此针对性地对龙华的小户商业物业做了一个粗略统计，供购房者参考和比选。

龙华区目前有在售小户商务产品的项目共有7个，其中民治片区占据供应大头，民治坐享北站商务区规划利好，其地位和价值不用老牛多说，价格自然也水涨船高。龙华片区有两个项目，幸福公寓和富驰大厦，从交通便利性和周边配套来看，幸福公寓比富驰大厦要好很多，公寓产品由于其独特属性，其价值很大程度上取决了地理位置和交通便捷性，后期的规范管理和服务也较为关键，但这个因素在购买一手楼的时候比较不好把握，一般倾向于选择更有实力和运营管理能力强的开发商。

幸福城总占地约7万㎡，总建筑面积达39万㎡，总共分四期开发，I、II、III期均为纯粹住宅，四期为城市综合体（商业、写字楼、公寓）。

其中四期包含公寓、商业和写字楼部分，区别于前三期纯住宅为主的属性，下文中的项目均表示幸福城四期（即幸福公寓）。项目总建筑面积约8.6万平，商业约2.33万平，写字楼建筑面积约1.48万平，写字楼部分开发商将自持，剩下部分为公寓，公寓部分预计2018年上半年非毛坯交楼。公寓部分共推出了264套建面约50-79平非毛坯公寓产品，不限购不限贷，土地使用年限50年。

目前在售建面约53平、建面约79平的单位，3梯12户，均价约4.9万/平。下面老牛将针对这两种户型，做一个针对性的简评。

02/05/08/09/10/11户型 建筑面积约53㎡ 一房一厅一卫

1、户型方正实用，功能分区较为合理；

2、设计偏向居住需求，主卧面积约9㎡，空间感较足；

3、双阳台设计，采光较好，无暗室；

4、内部承重墙较少，便利后期按需改造。

03/04户型 建筑面积约79㎡ 两房一厅一卫

1、主卧和次卧均在9㎡以上，空间较足；

2、双阳台设计，采光较好，无暗室；

3、内部承重墙较少，便于后期按需改造。

项目位于龙华区位于清泉路与和平路的交汇处，紧邻港铁4号线清湖站D出口，也是有轨电车首站，区域范围内的公共出行较为方便，相对于非轨道交通物业来说，更易转手或出租。如果是与市区内的通勤的话，早晚高峰地铁4号线略微拥堵，当然这是龙华区域的大多数楼盘普遍存在的问题。

项目旁边的A826-0221宗地是2017年6月28日拍卖的商业用地，北京的首创地产以18.45亿元收入囊中，楼面价达到4.23万元/平！

项目自带2.33万平集中式商业，有消息称会引入华润万家；项目南面有五星级酒店希尔顿酒店和维雅德大厦，甲级写字楼粤商中心，还有大型商业星河ico等高端商业配套。清湖地铁站周边的环境和商业氛围正发生着翻天覆地的变化。

体育中心、深圳书城、龙华文化广场、龙华文化艺术中心和龙华行政服务大厅等行政文化配套，满足日常休闲娱乐和运动问题不大。龙华文化体育中心目前还在规划阶段，星河ico龙华广场文化艺术中心已经建好，深圳书城在建当中。

项目距离新华中学和龙华人

本文转载自 新媒体管家/作者：老牛
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