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2017-10-27 10:45:15
楼盘网

奥园地产马军:积极进取,加快扩大规模步伐

       作为发轫于广州的老牌房企,奥园一贯走稳健发展的道路,但现在,奥园正在发生改变。从靓眼的业绩中可以看到,今年上半年,奥园的销售业绩继续保持良好的增长势头,合同销售累计约人民币165亿元,同比增长约57%。与此同时,利润率也大增。

      “前些年稳扎稳打,今年厚积薄发”。在接受新浪乐居采访时,中国奥园地产集团股份有限公司执行董事、营运总裁马军直言不讳地表达了奥园未来的愿景。“现阶段目的很明确,就是要做大规模,未来三年,奥园发展要更加进取。”马军表示,规模扩张是奥园当下的重要目标,与此同时,作为上市公司,奥园也将持续注重增长质量与利润水平。

     加快步伐的奥园,也将把内功转化为实实在在的数据。马军透露,明年奥园要实现500亿销售规模,并且有信心超额完成。接下来,奥园需要面对的,则是如何在目前不断变化的外围环境下实现规模快速发展。新浪乐居近日专访了中国奥园地产集团股份有限公司执行董事、地、运营、战略等多个层面,揭开奥园的规模进取之路。

中国奥园地产集团股份有限公司执行董事、营运总裁马军

   业绩增涨:

      有信心超额完成全年目标

      正如马军所说,奥园今年厚积薄发,上半年奥园也取得了令他们满意的成绩。

      据此前奥园发布的2017年上半年财报显示,上半年,奥园合同销售累计约人民币165亿元,同比增长约57%。毛利润增长约35%至约人民币21.9亿元,毛利率同比上升1.9个百分点至26.9%。净利润同比大增43%至人民币8.6亿元,净利润率同比上升1.2个百分点。

      实际上,奥园上半年业绩已经完成了333亿年度目标的一半,但在此前奥园业绩发布会上,马军透露,奥园今年全年内控的目标是360-370亿。“我们有信心超额完成,明年完成500亿销售规模也没有什么问题”,马军信心十足地向乐居表示。

      他分析到,这一信心主要来自于几方面:第一是投 资策略上,从城市布局方面来看,在国内政策调控的背景下,奥园坚持在一二线城市的非热点区域拿地,在三四线城市坚持立足核心区域,这些区域的项目收到政府调控压力相对较小,“比如,深圳坪山和光明区,广州的番禺和萝岗区,这些项目上半年销售业绩都不错”。从投 资方面,奥园以收并购为主,尽管项目在运作过程中没那么快,但地价很有竞争力,对楼价支撑力很大,保证主要布局和产品没有受到太大影响;

      第二是运营和产品方面,是适销对路,奥园坚持以刚需为主,包括少部分改善类产品;特别是刚需类产品,在政策调控中向来得到鼓励和支持。据了解,今年下半年,奥园所推出的20多个项目,刚需类产品占比较大;

      第三是营销,市场变化下,集团和项目营销团队和管理体系得到进一步强化,并积极开展拓客、资源嫁接等主动的强营销手段,加快项目的推售节奏,加大去化;

      第四是奥园标准化的复制扩张已现成效,奥园在产品研发、成本采购、工程运营、财务管理、营销策略中用标准化提高效率;

      第五是评级方面,奥园为2016年以来唯 一内房股获惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构上调信贷评级,分别为BB-、B1、B+,以及获联合信用调升境内信贷评级至AA+。与此同时,奥园负债水平,贷款利率持续下降。此外,奥园在今年成功入围深港通港股通目标股票名单。马军表示,加入深港通将进一步提升奥园股票的流动性,扩大股东基础和加强品牌知名度,借此反映本公司的长期企业价值;

      第六是机制方面,过去两年奥园对于激励和跟投机制做了完善。记者了解到,为加快拿地决策效率,奥园正在践行一个“五人决策投 资委员会”的投 资机制,在进行土地投 资决策时,如果五个人一致同意,则只需要进行备案,否则项目将上升到董事会来进行决策。值得注意的是,一旦五人达成一致意见,则必须对项目进行跟投。

      拿地策略:

     聚焦粤港澳大湾区、长三角及中西部核 心城市

      在拿地力度上,奥园今年也卯足了劲。 “今年在投 资拿地对比往年会更加进取,可以看到,奥园上半年花了94亿拿地,比去年全年水平还多。”马军介绍。据了解,截至2017年6月30日,奥园的土地储备总建筑面积约1712万平方米,预计可满足未来三至四年发展。

     关于拿地的地域方向,奥园会坚持一二线城市非核心区域为主、三四线核心区域为辅,布局中国华南、华东、中西部核心区及环渤海,聚焦粤港澳大湾区、长三角及中西部核心城市,海外则继续深耕澳洲及加拿大。“这些城市,一是能够承接热点经济城市群强大的外溢消费,在产品未来售价上有较大的上升空间;二是在经营成本上能够形成较为强大的优势,化解市场波动的影响。”

      “今年上半年,我们拿了20多个项目,有10个都在粤港澳大湾区。”据介绍,奥园植根广东,已布局大湾区的8 个城市包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、中山、江门和东莞,香港和澳门是大湾区的两个重要组成城市,奥园也会在这两个城市寻找适合的发展机会。

      在拿地策略上,奥园还以收并购为主。据介绍,2017年上半年,奥园通过招拍挂和并购的方式,一共获得20个项目,其中16个是通过股权并购方式获得。马军表示,原因主要是兼并合作的方式下拿到的土地,区位相对核 心,价格适中,对于楼价的支撑力很大,企业有更高的弹性来控制风险。

      相比于招拍挂市场,收并购市场相对宽松,但经历了从去年9月开始接近一年的土地疯狂攫取期,现在收并购项目获取也变得不再轻松。马军向乐居描述了曾经收购土地的一个真实场景:一个收购的项目地准备出让,有几家企业提交了方案准备接手。一天,奥园前脚走出提案现场,后脚就有其他企业前来提交方案,竞争跟政府招拍挂也相当。

      但对于收并购,奥园也信心十足。据介绍,奥园品牌、团队优势与优秀的开发运营能力,是合作伙伴选择奥园的动因。目前,奥园也正在洽谈多个项目,这些项目估计在第三季度末基本上能够敲定,马军透露。

       未来愿景:

     综合实力脱颖而出   坚持有质量增长

      行业下半场,除了在增量市场上的比拼,更多的房企已在加大步伐布局存量物业。“房地产市场经过都做市场增量,现在市场总量有限,因此,行业竞争更加激烈。如果没有规划,很快就会被整合。现在要做的不仅是保住自己,而且要通过综合实力脱颖而出。”马军指出。      

      事实上,在综合实力方面,奥园的竞争力也在凸显,历经21年跨越式发展,形成了“地产开发、商业运营、健康养生、文化旅游、跨境电 商、物管服务”六大核心业务。今年,奥园文旅集团在文旅项目方面迈出了实质的一步,奥园歌斐颂巧克力小镇已成功入选浙江省第一批省级特色小镇,也受到了中央到地方领导的高度肯定。除浙江的奥园歌斐颂巧克力小镇以外,在英德的奥园(英德)文旅城正在开发。据透露,明年年底,英德的这个项目也会建成开园。

      而海外项目方面,澳洲悉尼目前四个在售项目——海德公园130号、马鲁布拉188号、歌顿888号及图拉马拉深得当地市场认可。奥园亦于今年上半年收购两个优质项目成功进入加拿大温哥华,将继续实施本土化策略,为奥园海外市场的可持续发展奠定坚实基础。

      不过,马军表示,现阶段目的很明确,奥园就是争取做大规模的同时,保持良好的效益。同时,通过合理审慎的并购、打造适销对路的产品、各个专业线的打磨和经济化管理、提前部署周密的营销策略,向市场交出满意的答卷,为股东和投 资者带来理想的回报。

       规模扩张是一个系统性工程,能否达到目标,来源于企业对政策、市场的每一次精准研判以及企业自身的综合能力。土地储备、战略调整、价值再梳理、机制创新、人才激励等等,都是实现弯道超车的必要因素。此时此刻正在不断进取和改变的奥园,会在未来达到一个怎样的高度?也许,就在这几年,你会在市场听到它给出的答案。

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