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MR91公馆

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MR91公馆
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2017-11-27 11:21:58楼盘网

我们都知道,项目所在的笋岗片区,是深圳十六大重点建设区域之一。在罗湖2500亿的旧改红利下,笋岗片区享尽利好,迎来物业载体和产业发展的大蜕变。

老仓储区的危机——笋岗街道位于罗湖中北部,是深圳开发最早的公共仓储群区,片区内旧仓库、旧厂房林立,主要以批发商贸、物流仓储为主,低附加值的产业和低效的土地利用与之地段价值不相匹配,长久以来一直急需一个发展的契机来摆脱城市边缘的地位。

新罗湖、新中心——十三五期间,罗湖迎来了2500亿的旧改红利,开始全面启动城市更新。并以罗湖为试点采取“强区放权”,减少审批环节,加快旧城区改造进程。

笋岗十三五期间则被定位为高端商务中心区,主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。预计通过城市更新推动空间和产业同步转型升级、促进全球创新要素和产业链高端资源集聚,形成高端商务集聚区;促进金融产业、互联网产业融合发展,形成创新金融中心。

因笋岗片区旧改具有旧仓储、工业园区用地多,产权集中,业主改造意愿比较强等特点。相对较旧住宅区改造实施的难度较小,区域已经引入招商、深业、宝能、华润、中洲、中建、城建、城脉等一批知名企业入驻。目前招商中环首批公寓已经推售,带装修公寓产品,均价68000元/平。其他项目也逐步在前期准备和动工阶段。

而项目周边多以旧住宅社区为主,产权较为分散,改造难度较大。项目旁的田心村旧改早在2010年就被列入深圳市城市更新单元年度实施计划。2012年4月,获得规土委专项规划的批复。但16年爆出该旧改涉及多家房企被诈骗事宜,目前尚无消息指明由哪个开发商已接手。

  

拥未来市级商圈 轨道串联成熟配套

罗湖为深圳最早建立的城区,发展时间较长,配套较为成熟。项目临近笋岗新商圈、八卦岭、东门商圈、华强北等几大成熟商圈,周边医疗、教育、公园等市政设施较为完善。

项目临近笋岗站,规划有地铁17号线路与7号线换乘。目前项目步行至7号线地铁站约400米左右距离,连接太安至西丽湖,串联起笋岗新商圈、八卦岭商圈、深圳市第二人民医院、华强北商圈、车公庙商圈等。

(注:规划中17号线被纳入轨道四期工程,目前尚无公布具体建设时间。)

虽然目前环境比较一般,但片区具备较高的成长空间,未来写字楼兴起,产业集聚,有可能为片区导入产业人口,给周边住宅或住区新的活力。如果作为普通上车盘考虑的话,轨道交通和配套成熟度,比原关外楼盘要有较大的优势。

周边配套:项目目前处于笋岗小学和笋岗中学学区范围内,具体配对学区需相关部门进一步批示,仅供参考。周边小范围内有新一佳、佳满福超市、社康中心等生活配套。

 交通:步行至7号线C2出口约400米距离。 7/9号线双地铁口红岭北站660m(参考百度测量步行距离),南邻梨园路,泥岗西路和红岭北路的东南脚。旁边即为社康中心。

生活配套:

 

项目推广名为MR 91,主推建面37-41㎡的住宅产品。入手门槛较低,可落户、带学区,带装修、准现楼,且临近地铁沿线站点,交通便利,适合青年一族过渡的上车盘。

主力小户带学区 刚需过渡门槛低

原为旧楼翻新项目,之前为开发商自持物业,后独立分割产权,重新包装入市。据现场销售介绍,是采取新房现售的流程出售,有现楼备案,不涉及二手房交易税费。

地铁口、新中心:项目位于7号线和17号线(规划待建中)双地铁沿线物业,且周边规划多个旧改项目,未来规划为高端商务中心区。

 型优势:主推建面37-39㎡的稀缺小户住宅产品,1-6层为3.5-4.5米的层高,户型实用率较高。

住宅产品优势:同等价格和面积段情况下,公寓有首付高、利率高、年限低、无法落户、无学位等弊端。住宅门槛低、利率低、可落户有学区。

价格优势:200万出头,住宅3成首付入手门槛低,适合年轻人刚需过渡。

项目资料:

项目位于宝岗路91号,推广名为MR91(禧悦公寓),原为笋岗梅园综合楼改造项目,仅1栋8层住宅楼,共175户。

户型:产品涵盖28-522㎡、37-39㎡,79-120㎡多个面积段,据销售员介绍,37-39㎡的户型,占比高达70%以上。规划每层3个电梯约24户。

层高:其中1层为4.5米层高(复式),2-6层3.5米层高(带阁楼),6-8层3米层高(平层)。

土地年限:土地年限从1988年开始,至2018年初交楼,剩余约40年土地使用权。

交楼时间:2018年年初,带装修交楼。

车位:项目共42个车位。

 【综述

简单和大家总结一下该项目的价值点和需要注意的方面,

从片区角度来看,项目位于笋岗旧改核心,因周边多规划的商业和新型产业用地,未来预计将是罗湖新的中心。片区大环境的改善和商圈、写字楼的聚集,预计将在2020年初具规模,加上轨道交通优势,将为片区引流较多的就业、居住人口,促进周边租售市场交易的活跃。

 需要注意的地方是,项目所在区域大多为90年代前后的旧住宅小区,环境现状偏老破旧。或会随新中心的建立,加快周边旧城改造的步伐,但旧住宅产权分散,改造难度相对较大,目前来说尚无具体的旧改动作。旧改除可预见的益处,也会带来施工噪音、灰尘等污染源头。

 从产品角度来说,项目主力户型为小户型住宅产品,入手门槛较低,可落户有学区,明年即可带装修交楼,准现房无需等待时间过长。对比同等面积段的公寓产品来说,仅需3成首付,无需占用较多资金。

 3.5米、4.5米的带阁楼和复式户型是项目的一大亮点,较大程度增加了房间内的可实用空间,相对会更容易受年轻人喜爱。

需要注意的地方是,项目本身是旧楼翻新,且地块偏小,注定在规划上没有太大的施展空间,单体楼无园林、车位较少。 

综合来看,该项目入手门槛较低,户型空间实用率较高,主要价值点在地铁口和笋岗新中心的规划,以及未来或有可能因整体规划而被划入片区旧改。较为适合年轻过渡一族,或尚有名额的投资客户。

 楼体为正南正北向,户型成对称式分布,一半单位朝向北向,应具有一定价格差。

中间部分为单面采光的单身公寓型住宅(37-39㎡)

端头部分户型相对较大,双面采光(79-120㎡),部分79平位置拆分成2个小户。

 

户型分析

建筑面积约37平  1房1厅1卫

项目主力户型,单面采光,由于层高较高,室内整体光线还不错。具有较高的层高,此户型实际可居住的空间跨度较大,灵活程度高。单房布局,厨房不可与外界直接连通,应不可安装燃气。与大部分无生活阳台的单房一样,卫生间为暗室,需要机械通风。

如图所示“夹层”可做上层卧室使用,上层1.5下层2米的高度,一般人坐姿高度在60-100cm范围内,上层高度足以满足坐起不碰头。

 

样版房实景

 

建筑面积约79平  2+1房1厅1卫

北向端头户型,双面采光,3.5米层高,明厨可安装燃气。 两个卧室空间不错。 夹层空间可用于休息或储物。餐客厅空间采光较佳,空间感好。 暗卫需要机械通风。

79平面积段以居家需求为主,无阳台,夹层做卧室家庭接受程度较低,不适宜居家型需求。

3.5米的层高空间可充分利用,重新布局,可考虑下层办公上层居住的创业工作室使用。

 

南向79平户型改为2个小户型。

靠端头的户型(红框)可做明厨明卫,厨房可开通燃气,同时室内采光相对会更好。由于面积相对要大一些约41平方左右,并且数量较少,在价格上也会有一定的提高。

 

样板间实景

 

首层4.5米层高户型 37平 1房1厅1卫

可视为3.5米层高户型的升级版,二层空间可站立,空间舒适度有较大提升。

据售楼员介绍首层也为住宅属性,但暂时还没有确定是否对外发售。

 

总结:

项目可算是公寓套型的住宅,仅有部分明厨单位可通燃气。无阳台,晾晒成一定问题。需要配备带烘干功能的洗衣设备来满足日常需要。 位置较佳,近地铁,处于笋岗大型城市更新之间,未来周边区域发展变化迅速。附近几个项目已经动工建设中,集中多个地标性写字楼将会聚集大量工作人群带来的租、购买力。 3.5米层高具有较高的空间实用率,面向年轻人居住群体,主要生活活动空间相比同面积段标准层高要舒适,用途相对更广泛可同时满足办公+居住需要。

 如果放租可考虑适当改造充分利用上层空间,比如作为公司宿舍使用可设多铺位。同时具有舒适的公共空间。

小户型住宅性质,需要购买名额。对于低总价投资并且短期没有高价位投资计划的人群比较适合。或者是在周边工作,低总价过渡需求。

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