2013年，中海年，金亨利一期入市，均价约2.5万。对于这个价格，当时就有很多人咋舌。何曾想时隔四年，二手房报价已超8万元/平。四年如此之高的涨幅，很大程度上得益于红山和北站商务区规划利好。

反观位于一期地块不远处的二期项目，目前楼体已经封顶，名校也有了，片区规划也逐一落实，但开发商却迟迟不开盘，也未向外间发布任何信息。捂盘如此之久，背后是否有隐情？有说法是这是开发商的保留项目，需留待吊高了卖；也有说其中有违规操作，迟迟得不到规土委的审批。老牛也不敢妄自下论断，还是先来重点看看楼盘的硬件参数。

聚焦到项目的基本情况

项目位于龙华新区核心区域民宝路和民塘路交汇处，由深圳市金亨利实业集团有限公司开发，深圳市金亨利物业管理公司进行后期管理，占地面积50016.43㎡，建筑面积280000.00㎡，容积率3.20，绿化率30%，总房源1338套，总车位1400个。

项目主推约88-162平毛坯高层住宅，具体推售时间待定，参考一期二手房的报价，预计项目售价会超8.5万元/平。从金亨利2期的工程平面图可以看出，项目是由4栋6座高层+6栋洋房组成。

靠近民塘路的A1、B和C座部分户型会有道路噪音影响，对此在意的，建议购买卧室朝花园的户型。

金亨利一期由于太靠近地铁4号线，部分业主常年忍受噪音困扰，相比较而言，二期地铁噪音影响会好很多。

位于项目北面的是两大城中村，尚未列入旧改计划；南面的是鸿荣源的民治第三工业区旧改项目，未来会建超高层写字楼，建成后会对项目造成视野遮挡影响。

项目的区位、交通及周边配套

项目位于红山商业文化片区，毗邻深圳北站商务片区，区位优势明显，地段含金量极高。片区内三条地铁线路集聚（地铁4/5/6号线），还有深圳北站交通枢纽，多条高（快）速路。

项目距离红山站约700米，经新区大道、福龙路、梅龙路三在不堵车的情况下，另外项目周边还有民治花场总站、东泉村总站等多个公交站。

医疗配套较为缺乏，目前民治区域内，没有大型的公立医院，只有两所民营医院，分别是深圳龙安和深圳健安。另外，规划三所比较大的医院，分别是新华医院、深圳市第二儿童医院和上塘医院。其中，属于三甲医院的分别为新华医院和深圳市第二儿童医院。全部建成后有望缓解民治片区的医疗资源相对匮乏的局面。

商业配套方面非常强大。首先最值得期待的是红山6979，招商华侨城合作，总建面约32万㎡，已经运营成熟的有九方购物中心，约10万㎡，商场的口碑不错；沃尔玛水榭春天店，龙华首家，约1万㎡。

休闲文化配套方面堪比关内，距离项目约800米处，有市图书馆（在建）、市美术馆（在建）。绿化景观方面，项目由城市绿廊环绕，其为慢行、休闲系统，提升了片区整体绿化环境和舒适度。另外，根据规土委2016年9月的公告，龙华新区城市管理局拟开展红木山公园的建设工程。

教育配套方面，西面有深圳中学北校区，为深圳中学的直属校区，九年制，目前已开始正常办学，在龙华实行大试点招生。

未来规划和前景展望

总体来说，项目所在片区的发展速度惊人，综合价值凸显，可能是继罗湖、福田和南山之后，又一个新的经济中心区。当然，随之而来也催生了这个区域的高房价。

根据《深圳北站周边地区规划初步方案》，深圳北站商务片区定位为市级综合商务中心，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万平方米，其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。

红山商业文化片区则以商业服务与文化娱乐功能为主，包括城市综合体、群众艺术中心、图书馆与交响乐厅。

红山商业文化和北站商务片区内引入了大量的高端要素项目，例如引入“深高”、“外国语”等两大名校和“深圳市第二儿童医院”在内的两大市级三甲医院进驻龙华，周边预建设“深圳北站中心公园”“白石龙音乐公园”在内的5大绿地公园；可以看到各种优质的资源在迅速向北站片区聚拢的趋势。

项目周边有几个大型的旧改项目，安宏基中心（民治威华工业区旧改），总建面约15.9万㎡；民治第三工业区旧改，总建面约43万㎡；沙吓工业区旧改，占地面积约1.8万㎡，更新方向为商业；宝山工业区旧改，占地面积约8.3万㎡，更新方向为住宅，并规划了一所24班小学。

项目周边目前在建的商业综合体有5个，总建面高达238万平米，其中4个都包含196.89、200+的超高层综合体项目；另外，2017年2月新出让的商业地块中规划超高容积率，预计也是200+的超高层建筑，已被华侨城地产拿下。

1）龙光玖钻：占地约8.7万㎡，总建面约80万㎡，规划有10万平商业；包含200米超高层写字楼、约10万㎡一体化商业和约2.5万㎡星级酒店，由15栋建筑组成。

2）红山6979：招商地产和华侨城地产联合开发，占地约11万㎡，总建面33万，建筑高度48米，规划6.6万平米商业。

3）汇德中心：项目占地面积约1.9万㎡，总建面24.8万㎡，包含写字楼、酒店、缤纷商业等业态。

4）汇隆中心：占地面积约2万㎡，总建筑面积约14.2万㎡，包含了约9.4万平米办公、3.6万平米LOFT产品及约1.2万平米裙楼商业。

5）民治第三工业区旧改：位于龙华区民治办事处梅龙路西侧，建设用地面积为3.1万平米，总建筑面积约43万平方米，容积率13.83。

金亨利都荟二期目前还未开放营销中心,项目楼栋均已建成,预计2018年下半年准现房入市,预计推售户型有约88-162平3-5房,具体以开发商现场公布为准

本文转载自 咚咚找房/作者：牛浩思

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