13个字告诉你为什么要尽早在深圳买房

发布时间:2020-03-23 14:37:20

来源:宋丁视点

分类:国内动态

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近日,深圳市住房和建设局发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》,共9条新政,从多个角度对房企以及楼市恢复正常经营提出了针对性的扶持政策。从近期深圳楼市的动向看,似乎已经有点按捺不住的感觉,这时候投放这个9条,显然有助于房企和楼市恢复元气。

这几天,随着全国新冠疫情有所好转,又有一些朋友向我咨询关于买房的事,看来,房子对大家来讲,还真是一件特别刚性的事情。今天的深圳,住房均价已经飙升到6万多,且在全国城市中间属于最高价之列。现在的房子还敢买吗?我在深圳研究房地产已经20多年了,说实话,这个问题这么多年来,从均价几千元开始就一直存在,期间遇到过太多的朋友一直在问我同样一个问题:现在能不能买房?除了几次短暂的调控导致的下滑时期之外,其他时间我都是建议对方买入,当然最终是由他们自己决定,根据自己的支付能力、地段需求和家庭实际需要,选择性买房。

头看,我给出的建议基本上是对的。过去20年中,总是有人房价说太高了,等降价了再买。他们的理由很明确:房价不可能永远涨,有涨必有跌。听起来有道理,可是,现实给他们的教训太大了。记得2007年“927”二套房限购政策出来以后,房价大幅下跌,到2008年10月,一年时间均价由1.7万下跌到1万多一点,当时我在深圳会展中心举办的一场论坛上说,房价基本到位,可以买了,下来后一位30多岁的女子指责我:你为什么不说房价要继续下跌?好像我能在楼市呼风唤雨似的。其实,我作为学者,只不过是对趋势做一点研判而已,我不可能左右大势,而且这世界上没有一个人能左右大势。

果然,楼市很快反转,开始一路上升,到2009年底,已经涨到超过2万,整整涨了1倍。如果那位女子没有听我的建议抓紧买房,不知此时她该做何感想。现在的楼市,的确和前些年的楼市不太一样,背后的全国经济形势比较严峻,深圳楼市的调控措施一直很严,限购、限贷、限价、限售等等刚性措施都没有取消,且会长期存在,看上去似乎买房子的理由并不充分。加上,如此高的房价,似乎有点到顶的感觉。然而,我仍然要对大家说,从各位手中资产的保值增值角度看,特别是从每个人的生活幸福的视角看,在深圳买房仍然是一种刚性决策,只要具备买房条件,仍然要抓紧“上车”。

在此需要申明一点,我建议大家买房,纯粹是一个学者基于深圳的真实情况而表达的个人观点,希望某些人不要随意猜测我是给什么人代言,经常读我公号文章的朋友都知道,我从来不在我的公号里发表任何软文,决不会给任何人在这里代言,请大家充分理解一个学者发表独立观点的权利。好,现在我用13个字来让大家读懂为什么要尽早在深圳买房。

01

第1个字:松全国经济形势仍然严峻,新冠疫情对一季度的影响是非常大的,加上去年“毛衣”战,形势似乎在往好的方向走,但这种争端负面影响是长期的,对此不能抱任何幻想。目前国内的CPI上涨比较快,经济继续走低是大概率事件。基于这些原因,目前国内的货币政策和财政政策都是相对宽松的,包括刚刚开始的信贷换“锚”,LPR利率都是走低的趋势。这种政策之“松”当然是买房的充足理由。

02

第2个字:补我们知道,去年以来,国家高层一直在表述一个非常重要的观点:不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。我认为很多人错解了这个观点。实际上,二十年来,从国家政策的实际推行情况看,房地产从来不是被用来做“短期”刺激行为的东西,也不是单纯的一种什么“手段”,而一直是长期性、基础性的重要经济活动,尤其是在中国,在城市化的漫长过程中,房地产更是不可离开的经济活动内容,它上下有几十个实体经济产业相连,表现非常活跃。当国民经济出现困难时,房地产往往仍然能保持足够的活跃度,于是,它除了自身的经济属性外,还具备了抵御经济下滑和补充经济能量的“救火队”功能(有人把它比作“夜壶”,是调侃而已)。房地产这种“补”的功能在既往二十多年里一直表现得非常明显,现在同样在发挥“补救”经济的功能。既然如此,包括货币政策在内,就不可能不通过各种渠道对房地产形成事实上的扶持,成为它的底气所在。

03

第3个字:强深圳整体经济的底蕴还是很好的,经济基本面仍然呈现比较稳定和强劲的有序增长态势,去年的GDP是6.7%的增幅,略有下滑,今年预计将仍然保持比较平稳运行的态势。深圳的这种经济底蕴和较强的经济增长趋势会长期存在,除了年初出现的新冠疫情的干扰,可能会有一两个月的波动外,大体从4月份以后又会恢复比较强劲的增长态势。从楼市看,其供应、需求、成交量以及房价等主要指标都会继续呈现积极活跃态势,稳定而强劲仍将是主体表现,这有利于购房需求的兑现。

04

第4个字:值大家买房,最担心的是怕踩空,刚刚买了房,就遭遇房价下跌,岂不亏死?其实,对于房子这种人生最大宗的资产,不能像平常卖菜一样,过于担心它的一时性的涨跌,即便买了后有所下跌,也不用担心,为什么?你的使用功能没有变啊,怕什么?还贷压力大了吗?也不必慌,该还继续还,因为买楼前你算过账,必须有不低于一年的供款还贷能力才可以买。当然,更多的情况是,你买的房子还是不断小幅上涨了。用上几年时间,你就看明白了,手中的房子给你做了“房屋银行”,替你保值增值了,试想当年你没买,钱还在银行躺着,现在是个什么概念?一定是贬值的,所以,现在买了房要有一点耐性,不能有暴利心态,慢慢住着,慢慢地让它给你保值增值,这么多年来,大家都是这样过来的。

05

第5个字:机今年是深圳经济特区成立40周年的年份,一般像这样的特殊时期,都会有一些说不清的机会。而去年8月,国家又给了深圳一顶超级大红帽:建设中国特色社会主义先行示范区。可能有些人没有看明白这个事的价值,我要告诉大家,这可是一次国家性的超级政策机会,会全面提升深圳的城市价值,包括物业价值。你看,去年以来,不断有重大机遇投放给深圳,比如,机场第三跑道批了,将来机场可以有一年超过8000万人次的旅客吞吐量,人来的越多,商机越多是不是?再如,刚刚,全国第四个国家科学中心落地深圳,这可是厉害,原来只有北京、上海、合肥三家,现在,深圳是第四家,这是在先行示范区架构内给予深圳的重大政策红利,这些都是重大的机遇,对于提升深圳地位和价值有着很重要的意义,大家都应该从中看到机遇,特别是属于自己的机遇。

06

第6个字:地土地这个事对于深圳来说,可谓老生常谈,它是深圳城市的命脉,也是多年来最令人极度困惑的事。明明是国内发展最快的城市,GDP总量由40年前宝安县的1亿、两亿巨幅跃升为全国超大城市、一线城市的2.6万多亿,但是,城市就一直局限在这小空间里没有改变,就是那么区区不到2000平方公里(如果不算深汕特别合作区468平方公里面积的话)。过去若干年,每年深圳能够拿出盖新房的土地都非常稀少,去年以来由于经济下滑,增加了供地节奏,但仍然远远不够,土地匮乏仍然是深圳发展的最大瓶颈。多年来,深圳真是想尽了办法,比如填海,比如全城提高容积率,比如大规模旧改,都是希望在有限的空间内增加土地供应,但这种内涵式增地必然导致地价不断攀升,地价上升会传导到房价上来,这几乎是铁律。

07

第7个字:人目前深圳仍然处在人口净增的高峰期,近年来每年净增约50万上下,名列全国第一。北京上海呢?不但不增,还出现小幅降低的情况。还有不少三四线城市人口也面临低增长和停止增长的困境。你想想看,连人口都不增加了,房价怎么往高走呢?房子毕竟是人来买啊。深圳的房子本来就缺,常住人口中间,拥有正规房产证住房的人占比也就30%左右,远远低于北上广,还需要大力补课呢,这边还在大量增加人口,说明住房需求还在不断增长。

08

第8个字:金说完人,再说钱。深圳本外币存款量多年来不断攀升,到2019年10月末,已经超过8万亿,达80292亿,高居全国第三,而此时广州的本外币存款余额才58519亿,只有深圳的72.9%。全国各路资金源源不断进入深圳,其中一部分流入楼市。此外,统计显示,深圳居民贷款购房比例列全国第一。其实,现在的城市都是开放的,每年都有大量内地人前来深圳,通过各种渠道,绕过房票限制在深圳买房。这不,疫情还没结束,深圳刚刚放出一个高端公寓盘,价格在2000万至5000万之间,竟然很快被抢光,我相信其中至少有一部分是外地人在操盘。

09

第9个字:产有了人,有了钱,产业当然会往高层次走。反过来说,深圳的产业结构大幅升级,必然吸引更多的人和人才、更多的钱进来。目前,在粤港澳大湾区和先行示范区这“两区”政策引领下,深圳的创新型科技研发和智造、金融、新能源、高端装备制造,海洋经济、生物医药、数字经济、新材料、新一代信息技术、绿色低碳产业等现代产业正在发力,将引领产业结构迈向新高度,相关片区的物业资产价格将相应上升。美国硅谷就是由于科技产业强大,导致其物业价值在美国处于最高之列。

10

第10个字:改旧城改造,简称旧改,现在在深圳被称为城市更新。听起来是不是有点滑稽,一个还不足40年城龄的城市,怎么就抢在那些千年古城之前,在全国掀起了最大规模的城市更新或旧城改造呢?深圳有那么“旧”吗?需要大规模“改”吗?说对了,很旧很旧,需要旧改。一方面,深圳建城早期那些旧房子中,大量的是海沙房,专业一点的都知道,这种房子的寿命过不了30年,现在看起来都是伤痕累累,更有不少危房;另一方面,深圳没有土地了,更多的新增用地,就是要从旧改中“淘”地。所以,深圳的城市更新搞得热火朝天,这可以明显改善和提升城市投资环境和生活品质,同时物业价格也自然会往高走。

11

第11个字:轮仔细算一下,深圳经济和城市建设的热点已经在空间上出现了多次“轮回”,要么一路向西,由罗湖进入福田,再涌向前海,要么来个东进战略,又杀个向东的回马枪,要么借大湾区崛起的东风,再次向西直奔珠江入海口一带,享受大空港的超级机会。大家轮流坐庄,轮流当热点,结果,无论西东,无论南北,都有了某种城市中心的架势,这就是所谓“全境中心化”,导致满城热点频现,房价轮涨。其实,放在大湾区的视野之下,整个深圳不过是一个小小空间,只不过它已经成为大湾区的核心地带,所谓内部的“运气轮流转”,也就是短期内的热点震频而已,其实各个节点都不同程度存在投资的丰厚潜力。地价房价不同,但增值幅度并不会差得很大。

12

第12个字:借谈到深圳的优势,40年来我们都会讲到“毗邻香港”。这不奇怪,当年中央设立4个经济特区,厦门毗邻台湾,一直指望不了太多;珠海毗邻澳门,力度太小;汕头仅仅是因为境外潮汕富佬多,想利用这个优势发展,实际情况并不理想;唯有深圳,毗邻香港,可谓最大限度地“借”了香港的国际中心城市的优势,把自己快速发展起来了。目前中央强化了对深圳的期待,推出了先行示范区的超级政策。这也可以看做是从香港的一种“借”,看来,这个“势”当然会让深圳的资产增值。

13

第13个字:涨过去二十多年的楼市发展史表明,房价除少数几次短期下跌外,基本呈现持续上涨局面,年度同比涨幅少则10%、20%,多则能够达到80%、90%甚至1倍,二十多年下来,总体涨幅有了十几倍、几十倍。未来涨幅会下降,但绝对值仍然在缓慢地攀高。买房就是踏上发展的快车。有一种说法,一房胜过打工10年20年。这一年来深圳房价一直在悄然上涨,从5.3万的均价上涨到6万左右。已经有人预测,甚至房价在未来仍然会继续上涨。从尊重客观趋势视角看,我无法反驳说,这种说法一定是错的,正如十年、二十年前,我当时没有反驳说,深圳房价一定达不到均价6万。我的预测,未来若干年,深圳的房价会有涨有跌,但跌是偶然的,涨是必然的,只是涨幅大概率是相对稳定的,决不会再出现那种暴涨态势。当“涨”成了一种长期的潜在趋势,我们该怎么办?你扛不住趋势,就只能抓紧“上车”,早日成为深圳的业主,别无他法。文章的最后,我还想再啰嗦几句:在买房这件事上,不要和趋势为敌,长期租房为房主打工并不是最佳居住选择。努力工作挣钱,顺势巧选,“上车”为王,应该成为每一个无房者的基本诉求。幸福其实很简单,就是在自己房子的里舒适地生活开心地笑。


责任编辑:liminting

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