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未来,深圳最低建筑容积率也要3.0?低密度住宅或成

发布时间: 2019-08-16 14:19:53

来源: 深圳壹地产

分类: 其他楼讯

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随着城市发展、人口剧增,城市土地作为不可再生资源越发,也致使高密度建筑项目逐渐成为主流,低密度产品更加难得。

  尤其是过去四年年均涌入56万常住人口,土地面积只有北京1/8 、上海1/3的深圳,土地程度全国数一数二,房子越建越高、密度越来越大、绿化配套减少成为一种常态。

  因为这样才能缓解市场上的供需矛盾,当然也影响了房子的居住舒适度。壹地产认为,今后像香蜜湖一号、汉京九榕台这样优质的低密度产品入市几率会大幅度降低,具备强大居住价值的好房子是的。

  01

  深圳四年来年均引入56万人

  房子怎么建才能满足供需?

  早些年,低容积率是居住舒适度的硬性指标,比如香蜜湖一号(1.4容积率)、波托菲洛(2.02容积率)、水榭山(0.6容积率)等,容积率都不高,深受市场追捧。

  但是随着城市发展,土地资源越来越紧张,目前深圳市面上新盘极少有容积率低的盘了,旧改的开发商们都在把楼建到最高,住宅容积率普遍在3.2~4.5左右。

  尤其是随着深圳常住人口的加大,带来了大量住房购买需求,也是刺激深圳建筑密度提高的一个重要因素。

  2018年,深圳新增常住人口49.83万,高居珠三角九市首位,比广州还要高出近十万人。但是深圳(1997平方公里)的面积不足广州(7434平方公里)三分之一,足以窥见深圳吸引人才的独特魅力。

  据统计,过去四年,深圳的常住人口数量以年均56万的速度在递增,从2014年的1077.89万达到2018年年底的1302.66万人,总共增加了224.77万人。 

  不仅如此,随着近年来的入户政策一再优化调整,深圳不断吸引优秀人才到来,普遍认为深圳目前实际的常住人口应该在2300-2500万。

  再来看一组数据,2016年全面放开二胎后,深圳的出生率也保持在一个上升的阶段。另外从幼儿数也能看出深圳整体人口数量还将不断增大,2018年深圳在园幼儿数已经达到约53万,超过北京、上海,在园幼儿数全国排第一。

  而且参照近几年深圳土拍情况来看,新住宅用地供应逐渐减少:

  2019年上半年,共出让18宗用地,住宅用地仅5宗;(数据来源:深圳中原研究中心)

  2018年,共出让61宗用地,住宅用地仅10宗;(数据来源:深圳中原研究中心)

  2017年,共出让47宗用地,宅用地仅1宗,而且是只租不售地块;(数据来源:深圳美联物业)

  2016年,共出让59宗用地,商住混合用地仅4宗。(数据来源:深圳房地产信息网

  这种情况下,就需要建更高的房子、密度更大的房子,因为深圳的土地太少了,总面积只有1997平方公里,不到北京的1/8 、上海的1/3,并且深圳土地开发强度已接近50%,可见土地资源之紧缺,唯有更高的房子+密度越大的房子才能满足供需要求。

  深圳壹地产总编辑陶文杰认为,深圳城市面貌正一步一步的香港化,整个城市的建筑物密度,会越来越像如今的香港,寸土寸金,深圳的每一寸土地都将承载高密度的建筑。 

  02

  90%建设用地容积率提高到3~6倍

  以后3倍容积率就称得上是低密度小区

  事实上,早在2016年9月17日,国土资源部在新闻发布会上就表示,要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应。

  前不久,深圳又出了最新的城市建设“密度分区和容积率修订”计划。对比调整前后的两张图,可以清晰看到,整个深圳的建筑密度都大幅度提高了!

  调整规划前的设定

  最新建设密度规划示意图

  

  总结下来就是深圳再度拔高城市容积率:未来深圳密度一、二区建筑容积率为3.2~6倍之间,三区为3~5.5倍之间,如果是城市更新项目,甚至可以达到8倍!

  这意味着什么?举个例子,如果一块居住用地总面积是5万平方米,根据密度一、二区的密度标准,可以建设的“地上+地下”总面积是16万到30万平米。

  如此高密度的建筑,还能确保居住的舒适度吗?必然会让人感到压抑,通风采光对视问题也会接踵而来,影响到居家的生活品质。

  调整后各区住宅用地容积率

  需要注意的是,深圳的密度“一二三区”覆盖了深圳90%的建设用地,“四区”主要为水源保护区及生态景观敏感区,“五区”主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区,基本不会建住宅,所以3倍容积率将是深圳未来新建城区的最低密度。

  相比之下,商业服务用地的容积率更高,最核心的基准容积率是5.4倍。并且这个类别的房子只规定了下限,上限是多少没有规定。

  商业、服务业用地容积率

  公开数据也显示,北京、上海的土地拍卖中,“居住用地”的容积率一般在1.5倍左右,很少有超过2.5倍的。

  而深圳未来的小区容积率将维持在3~6倍之间,部分旧村改造将达到8倍以上。业内相关人士表示:深圳将成为内地建筑物密度最高的城市,在中国,大概只有香港、澳门的建成区密度超过深圳。

  可以预见,未来深圳住宅容积率不断走高,会普遍在3倍以上,4~6倍实属常见,旧改小区到8倍及以上也不稀奇,3倍容积率就称得上是低密度小区。

  反之,真正的低密度新项目将凤毛麟角,有的也可能大都为豪宅产品,价格也更高昂,例如前海自贸区的汉京九榕台高档住宅区,容积率2.2,均价18万/平,小区内住户都是实打实的“土豪”,不是刚需群体所能进入的。

  03

  低密产品愈发稀少

  保值、升值性更强悍

  在国家提出保护耕地、控制城市开发边界的情况下,为满足供需要求,增加“开发强度”是深圳发展的趋势,即增加容积率,增加建筑物的密度。

  也就是说,今后建筑物的容积率将不断提高,拥有低密度小区的房子越来越,价值更高。

  根据过往购房经验我们发现,容积率是判断楼盘品质的最重要的指标之一,往往有三方面好处:

  首先,容积率过高,代表着楼盘建筑过高和过密,让人感到压抑。容积率越低,居住舒适度越高,绿地、景观设计、楼间距等往往就越好。

  其次,容积率越低,意味着这套房子占有的土地面积越大,毕竟买房就是买土地。

  还有一点很重要,容积率同样决定了房子后期保值增值能力,是抗跌的重要因素。因为过高的容积率会降低舒适感、压制房价。相反,容积率越低,它的价值和它所呈现的生活是能够甩开市场上一众普通类型的产品。

  例如香蜜湖一号、华侨城纯水岸,房价居高不下。香蜜湖一号、二手别墅动辄叫价20万+,十余年间涨幅近10倍;华侨城纯水岸,2015年卖15期32层高层,价格5万多,现在二手价14万。

  既然深圳低密度项目告急,那么,还有哪里的低密度产品值得入手呢?


责任编辑: wupeimei

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