深圳

当第一批限售房产入市,会引发楼市抛售潮吗?

2018年09月17日来源:小白读财经本地楼市责任编辑:Daben

笔者的观点,一线城市和部分热点二线城市会有抛售潮;普通三四线城市基本无影响。为什么说一线会,口说无凭,以身边的实例说明。

笔者在深圳的亲戚,就打算到了限售期后立刻抛售。不仅如此,即使之前买的也开始急着出手,只留自住。为什么?一怕房产税,二怕杠杆泡沫。

他在早些年分别入手了南山区青青世界和后海两套房产,其中后海自住一套。然而在今年8月忍不住又出手了一套南油的小户型。目前青青世界的均价在9w左右,南油的小户型也有8w左右,虽然相比此前2,3w的成本价赚了不少,但如今他依然想急着出手非自住房产,首先就最怕房产税。而南油那套买的时候不巧正好遇上深圳限售3年政策,要卖的话只能等2021年了,加上店铺贷款,现在他每个月都要背负几万的抵押贷和按揭利息。他自己也坦言说不是为了孩子,断供的心都有了。

当然这或许有些夸张的说法,但有个事实是深圳的房不是谁能玩就能玩的,哪怕底子颇丰的中产亦是如此。一线城市有刚需吗?当然有!而且还不少,但关键是买不起啊!所以真正能买得起一线房子的人,少得可怜。而抛售也得有接盘侠,我相信真正想卖的人一定会降价,笔者身边不少有房的朋友也说现在的中介一来电话就是压价,现在理都不想理。但再怎么压,买不起的终究买不起,别指望一套房降了几万块,就冒出来许多刚需。因此一线的限售期一到,绝对会有抛售潮,但接盘的人并不多。

而在部分热点二线城市,其实也是一样,刚需也有不少,只是价格比一线要便宜。但限售也就意味着限制了流动性,因此市场上的二手房供应量会下降,使得二手房供不应求。这时,在一二线这种需求旺盛的地方,二手房的涨价反而又会推升新房价格和房屋租金。

但对于普通三四线城市来说,限售到期,基本没啥影响的。因为这些城市基本都是去库存,出台限售政策只是为了顺应上面的意思,其房价并不具备房价上涨的基础,限不限其实都无所谓,所以溢价空间也并不大。而绝大多数在普通三四线城市购置房产的人,都是因为自住而买的,房价涨跌,限售期到期与否,也几乎跟他们没有任何关系。

那这些城市也有炒房的人吗?当然有,只是少而已。三四线城市房价的上涨,除了棚改、去库存等外部宏观因素外,其实还有人们对于一线城市羡慕嫉妒恨的心理:人家涨那么多,赚了那么多,我们也发展挺好啊,为啥不能涨?!而炒房者正是利用这种心理预期,一次次抬高售价。

最后再来谈谈限售整体的影响。限售,就好像短线投机者买到了停牌的股票一样,不仅煎熬还损失机会成本。同样,炒房者也拿限售没办法,到期后,卖吧,跌又跌不下来;不卖吧,每个月的月供和贷款利息扛不住。因此,不管是一二线还是三四线,限售期一到,释放房源稀释房价上涨的动力是必然的。不过别忘了大趋势,那就是房价上涨的空间已经非常有限,有人说越限越涨,但不管怎样,限售带来的边际影响越来越小,而在以后房子投机的利润微乎其微后,所谓的限售期的抛售潮,也几乎可以忽略了。

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