深圳:租金年增长率不得超过5%

前半个月，租金上涨的消息几乎刷爆了所有社交媒体，大城市中起码有一半人都深受其害。很多地方也都出面约谈中介机构，并且要求资本不再作恶，不得争抢房源推高房租，不得借助资本的力量囤积居奇。北京还要求尽快释放出来12万套房源，来平抑市场租金。 消息一出，似乎有了一定的效果，根据央视新闻周刊的报道，有的租户本来已经接到了涨租的通知，但由于最近风声比较紧，所以暂时不涨了。 很多人都在探讨，高租金问题到底该怎么解决？毕竟按照我们的租金收入比算，一线城市房租已经接近极限，一个月收入的一半多都给了房东，如今收入增长的速度还没有房租增长的速度快，让人完全看不到奋斗的希望。

 现在，终于有城市率先放出大招了！8月29日，深圳继7•31楼市新政后又出政策：拟推出一定量的价格管制租赁房源投放市场，稳定全市租金水平。深圳市规土委有关人士在深圳房博会上透露，深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，实行租金管控，一房一价，每年可上下浮动5%，按申请顺序租给全市符合资格的居民。 如果试点项目成功，未来有更多房源进入，预计将对深圳甚至全国的住房租赁市场产生深远影响。

深圳：租金年增长率不得超过5%

作为国内最发达、最活跃的租赁市场之一，深圳的居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，约2/3的常住人口需通过市场租赁、入住单位周转房等方式解决居住问题。 据国家统计局深圳调查队统计，今年以来，深圳房租最高涨幅达到了30%。在此背景下，深圳市规划和国土资源委的官员表示，将建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。 所谓稳租金商品房，是指开发商建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳工作的未购房居民出租的商品房。稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价。 

我们来看看其主要措施：1、实行一房一价，租金根据市场价评估，不高于同类价格。用评估价，而不是开发商定价，这就避免了开发商只做高端项目的想法。2、一年一调价，年租金涨幅不超过5%。这条就针对过度频繁调整价格，且租金涨幅超过收入涨幅的情况。数据显示，2018年上半年，深圳居民人均可支配收入29799元，较2017年同期增加2294元，名义增长8.3%。如果简单扣除通胀3个点，也有5.3%，所以租金年涨幅不超过5%，基本与收入上涨持平，这是合理的做法。在正常的市场环境下，没有资本添乱的情况下，城市租金跟城市的居民收入涨幅有关，长期来看，收入上涨幅度就是租金上涨幅度。3、面向在深圳缴纳社保满一年且在深圳没有任何形式的自有住房和政策性住房的居民，同期内只能申请一套商品房。以一年社保和没有自有住房作为门槛，确保保障做到位。如果你去租这种房子，租3年，以后可续约不超过2年，也就是说可以稳定不超过5年的租赁预期。4、还有多项举措保证这种稳租金商品房不被滥用。比如指纹锁加人脸识别，确保是租户本人在居住，还要求物业公司掌握相关信息，不能随意更换租户的指纹密码。5、唯一缺憾是，大家要想入住这样的项目，还得再等上一年。深圳地铁和深业集团合资开发的一个试点公寓项目，就属于这种稳租金商品房，但要明年9月才能落实，而且首期只有248套房源，应该是明显不够的，从开发商背景来看，这就是国企项目，带着政策的意图而来。

如何平抑租金？稳租金商品房制度的核心，是将房企和其他组织、单位持有的已建成、即将建成的某些商品房，转化为平价租赁住房；通过价格的传导效应，影响到周边的楼盘、片区、区域，甚至是全市的租金价格，从而引导全市的租金的合理定价。 美联物业总监何倩茹表示：

这并不意味着租赁的房源有所增长，只是把已有的房源转化了性质。这种做法肯定是从国企开始，未来与非国企房企合作的前提，需要建立在合理的租金价格上，因此增加房源的挑战必然存在，未来房源的扩张绝非易事。

针对这一问题，付菲菲透露，这个商品房租金管控试点取得一些效果之后，会考虑向其他各种类型房源铺开，进行租金管控。 比如，从2017年发展租赁试点工作以来，深圳已经出让了4宗全自持租赁住房用地，今年还有5、6宗计划，上周又发出了2宗用地公告，这些自持地块可以纳入租金管控。 其他如闲置商业改建、城市更新及土地整备配建、产业园区自建、社会房源筹集等，也可以纳入稳租金房源中去。 付菲菲表示，租赁住房的有效供应首先是盘活存量，城中村住房作为租赁市场发展的供应主体，占整个租赁市场60%左右，目前官方也正在制定相关政策，希望能进一步规范市场。 住建局诸多建设的全市统一的住房租赁交易服务平台今年1月已上线，目前平台入库总房源量超过14万套。 这一制度能否对租赁市场的价格平稳起到实际效用？深圳市房地产研究中心主任王锋表示：

全新的住房租赁模式势必会对周边租金产生辐射影响。制度全面铺开之后，对深圳市其他片区、对全国的推广也会起到一个示范作用。

中原地产首席分析师张大伟也认为：

这类国企或者政府部门自定价格的房源，对于租赁市场的平稳有良性作用。首先可以直接增加供应，缓解供需结构紧张；其次可以平稳价格，避免价格出现非理性上涨。

亦有市场人士认为，由于租赁市场的定价机制高度市场化，这一政策不太可能对全市的租金价格实行全面管控。何倩茹就表示，这种制度主要有“辐射影响的效果”。 她认为，能对租赁市场产生良性影响需要两个前提。首先要保证供应量的持续增长；其次，此类住房租金是否能够贴合市场价格，甚至比市场价低，也需交给时间检验。多地纷纷出手“控房租”无独有偶，除了深圳外，近日还有多个城市发布了相关的房租管控政策。

西安：合同中不得涉及“租房贷”8月28日，因西安市住房租赁市场出现了“租房贷”相关问题，西安市住房保障和房屋管理局发布通知指出，签订的住房租赁合同不得在住房租赁合同以外添加任何口头承诺，同时，不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

南京：租赁企业不得哄抬房租、垄断房源8月22日，南京市住房保障和房产局组织召开工作座谈会，市房产局在会上指出，租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。 据统计，2018年上半年南京市平均租金为39.57元/㎡，同比2017年上半年的37.92元/㎡，上涨4.35%。其中，7月份平均租金为42.05元/㎡，环比上涨7.35%，同比上涨7.77%。虽然受到3月份“外来务工人员返城就业季”和5—8月“毕业季”影响，南京市住房租赁市场租金迎来季节性的小幅上涨，但整体租金水平保持平稳，租房市场发展整体向好。

北京：开通打击“黑中介”投诉举报专线北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。北京市住建委相关负责人重申，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。 8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确“三不得”并启动了联合专项执法检查后； 8月19日，北京市房地产中介协会又约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺2个月内新供12万套(间)房源投向市场并且不涨价；

 8月21日，北京市住建委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托市12345政府服务热线，开通打击“黑中介”投诉举报专线，哄抬房租、恶意克扣租金、押金等行为均可举报； 8月21日，北京市住建委又开会要求，近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房，供应市场，缓解供需矛盾，稳定租赁市场。全国住房租赁政策细则将出台在分析人士看来，“国家队”进入住房租赁市场，可以释放多种利好：一方面可以注入“新鲜血液”，不仅在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，租房人的权益也会更有保证；另一方面也能进一步优化租房市场结构，构建低、中、高三个层次，缓解城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工等群体的住房困难。 

在住建部住房政策专家委员会主任顾云昌看来，虽然近期有关房租等问题的讨论热度始终居高不下，但这也有望成为促成住房租赁市场政策完善的契机。尤其是在当前“房住不炒”“租购并举”“加快建立房地产长效机制”等背景下，有关住房租赁市场的政策细则或加速落地。