小产权房想转正?哪有那么简单?

上周末，深圳出大事了，开始到处在传小产权房要转正了，这主要是源于，深圳7月27号发了一个文件，《深圳关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》要对2009年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑进行拆除、没收或处理确认。

小产权房在深圳一直广泛存在，因为这里本来就是个渔村，借了改革开放的春风，40年间发生了天翻地覆的变化，所以历史的遗留问题比较多，小产权房到处都是，而正经的土地资源，却严重不足，所以深圳每隔一段时间，就要整理一下硬盘碎片，释放一些土地出来。这次清理，主要有两个看点，产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

换句话说，生产经营性的一些厂房，你只需要补交50%的市场评估地价就能转成商品房了，商业办公性质的写字楼，你要补交全额地价，也能转换。这就让大家浮想联翩了，那是不是个人住宅补交50%的地价也同样有机会能转成商品房呢？人家没说！这次调整根本就不涉及个人住房。

其实小产权之所以叫做小产权，最主要一点就是没有交土地费，所以很便宜，而小产权转正的声音一直都存在，而大家能接受的方法也都是补交土地费，或者说大家都盼着这一天呢？但这么多年来，从官方的表态来看，无论是集中清理违建，还是集体建设用地转租赁，都会给出明确的表态，那就是不让小产权房转正。其实道理很简单，小产权根本就不合法，如果让小产权房，特别是住宅类小产权房转正，那么必然是对其他购买商品住房的人，造成极大的不公平，如果违法者得到了好处，那么以后谁还守法呢？如果大家都不守法了，那么全社会就会乱套，所以小产权房转正的口子决不能开，这次深圳也只涉及到生产经营和商业办公，这主要都是由于之前城市建设留下的历史问题，换句话说都是政策自身原因导致留下来的小产权，这次补交土地费的方式，把它清理掉，但对于个人住宅，也绝口不提。

很多人都在问，那么未来小产权该怎么办，未来可能会有三个途径，首先，大家最不愿意看到的情况，小产权和违建就是一线之隔，每个城市都在逐渐的清理违建，只是力度不会太大，先从好清理的地方清理，有些城中村一个老太太在不大点的地方，盖了40多套房子，这种东西根本就不能让他存在，有严重的安全隐患，所以对于这种私搭乱建的小产权，肯定会慢慢的清理干净。所谓清理就是直接拆除，并给于处罚。居民个人跑马圈地是决不能允许的。

其次，集体建设用地转租赁，把小产权引导入正规的租赁市场，让集体看到好处，然后鼓励集体统一管理，土地没成本，盖房开发商出钱，他每年坐地分钱就可以了，这种好事他当然愿意去做。这样可能会发生很多纠纷，一些当年把小产权卖出去的，可能又要收回来了，注意不是国家要收你的房，而是当地的集体要收你的房，好一点的会给一些补偿，不给补偿你也没地方说理去，因为这种小产权买卖根本就不受法律保护。现在集体收回小产权转向租赁反而有政策支持，所以这个可能会让一些比较成规模的小产权小区，逐渐转变。目前北京一些农家院，小产权社区已经开始了这项工作，基本只退了个购房款，之后你的装修费用全都打水漂了。

第三，等待房产税出台，小产权由于没有交过土地出让金，所以这个问题到简单了，你想转正吗？那会可能会给你机会，不过转正的条件就是每年足额缴纳房产税，没有任何减免，而其他的商品房，则有土地使用年限的相应减免。所以小产权房，会成为市场上交税最贵的一种房子，那么你要想把它卖出去，就只能在售价上优惠了。所以很可能这种房根本卖不了多少钱，也就是给了市民一种选择，你是愿意多交税呢，还是愿意一次性多付房款。

其实这次深圳产业和商业类办公住宅转正也不划算，因为这些都是10年前的老楼，按照现在的土地评估价交土地费显然很吃亏，但这也是我们的一个原则，在处理小产权的问题的时候，一定不能让小产权占到便宜，否则谁还遵纪守法买商品房。退一万步讲即使要转正也会让你付出比商品房更多的代价。所以奉劝各位一句，买这种房绝不是什么所谓的投资。就是在赌政策，而你赌赢的概率其实很小。