中原权威发布:2018上半年房地产总结及预判!

01  二 手 住 宅

上半年二手成交量稳步回升，三价合一影响有限 市场成交平稳，受关注 龙岗成交领跑全市。

上半年二手成交量稳步回升

2018年上半年全市二手住宅共成交33704套，面积约276.9万平，套数和面积分别较2017年上半年增长12.7%和11.6%。

二手价格59688元/平，虽然上半年受到三价合一政策影响，观望情绪略有抬头，但是深圳房地产市场经济支撑强，加之粤港澳大湾区规划利好影响，市场依然信心较足，二手均价处于小幅上升趋势。

三价合一影响有限 市场成交平稳

从各月的走势来看，上半年除2月受到春节假期影响，成交低迷外，其余各月成交量延续了2017年4月以来走势，基本保持平稳，波动较小。目前世界杯关注度高，吸引眼球，加之中美贸易战扑朔迷离，愈演愈烈，市场也受到一定影响。

三月底三价合一政策的出台短期对二手房市场略有冲击，但深圳市场适应力强，经济基础好，加上利好的对冲，影响已经比较弱。

受关注 龙岗成交领跑全市

从上半年的区域分布来看，龙岗仍旧是二手成交体量最大的区域，在全市的占比达到23%。宝安和福田占比也都在20%以上，宝安上半年受到大湾区利好影响，成交较去年上半年提升超过20%。

福田、南山作为核心CBD，交通方便、教育资源优质，虽价格超其他区域，但依旧受到欢迎。

对于去年全年来看，今年上半年的成交量仅龙岗和盐田未达到去年成交量的一半，南山、宝安占比最高，皆超过55%。今年粤港澳湾区对南山、宝安利好较大，而今年东进战略概念受到影响，加之龙岗新盘供应量大，新房成交更为火热。

刚需户型占比继续提升

面积上来看，上半年60-90平的刚需产品成交占比49%，较上年提升1%，接近总成交的一半。45-60平户型占比也提升2%，中小户型越来越受到欢迎。而90平以上大户型成交占比逐年下滑，目前90-144平占比只有17%。

户型上来看，1房小户型的成交占比较去年小幅上升至16%，但与前两年相比依然下滑明显。2房刚需户型平稳提升，占比为36%，超越3房户型成为成交占比最高的户型。

在限价政策下，南山、福田、罗湖等地豪宅一二手价格倒挂，一手大户型豪宅性价比高，成交火热。二手大户型占比下滑明显。

房价趋于稳定 中高价段占比出现分化

随着深圳房地产这一轮房价的上涨，低价段成交占比逐年下滑，2016年以来调控逐见成效，房价基本保持稳定，目前的成交已不像前几年出现大幅变动。

以往以250万总价为分水岭，250万以下占比逐年大幅下滑，250万以上占比逐年提升的局面今年已经开始改变，出现分化。

150万以下楼盘少，成交占比继续下滑至4%；而150-250万占比与去年持平，止住了连续3年的大幅下滑；250-350和600-800万的成交占比也出现拐头向下的情况。250-500万价段仍为成交主力，占比约51%；150-250万占比也达18%。

落户条件放宽 深户购房占比持续提升

深圳经济发展快速，与其他一线城市相比，落户要求较低，上半年进一步放宽了落户条件；同时，深圳加大了对毕业生落户的补贴，吸引非常多的毕业生落户，深圳户籍人口增长加快。

非深户购房门槛较高，落户深圳成为较为最为简单的满足购房要求的方式。目前非深户购房比例降至25%，为历史最低值。

投资占比保持平稳 

上半年深圳三级市场投资占比约为26%，与去年基本持平，2016年调控收紧后，投资占比基本保持稳定。上半年三价合一政策与被称为二次房改的住房制度改革，立足长远建立长效稳固的住房体系，在稳固房价的基础上，突出房子的居住属性，降低投资属性。

在“房住不炒，租购并举”的原则下，一方面在金融政策上坚持去杠杆，抑制资金违规流入市场，打击投机性炒房；另一方面，改善供给结构，加大安居保障房供给，保障合理住房需求。

中 原 研 判总  结

2017年深圳市场表现平稳，政策面力度较小，主要是深圳市场价格基本保持稳定，投机炒房受到抑制。

今年上半年深圳出台三价合一和被称为二次房改的住房制度改革。三价合一短期内对二手市场成交量造成了一定的冲击，导致了目前的新房热二手相对较冷的局面，观望情绪浓厚。二次房改为战略性政策，未来市场政府的参与力度加大，着力调整住房结构，解决住房供需不平衡问题，建立长效调控机制。

展  望

虽然市场政策调控不断，但深圳市场经济发展前景好，粤港澳大湾区概念也将兑现，对房地产市场支撑力度强，三价合一影响也已渐渐消化，市场依然将保持平稳，成交量也将继续低位运行。

02  租 赁 市 场

长租市场发展迅猛 租金上涨压力大

租金持续上涨 龙岗低租金受到青睐

上半年全市租赁热点楼盘

长租市场发展迅猛 租金上涨压力大

2017年以来，租金整体呈现缓慢上升的趋势，租赁淡季也未能阻止租金的上涨。特别是去年下半年以来，长租市场发展迅猛，长租参与企业加大力度收储房屋，市场竞争较为激烈。而作为目前深圳租赁最大市场的城中村成为各方的焦点，也进一步拉高了市场的租金。

从租金回报率看，深圳租金回报率1.53%，仍然处于低位，虽然租金缓慢上升，但深圳二手房价也保持坚挺，租金回报率长期保持低位徘徊。

租金持续上涨 龙岗低租金受到青睐

随着租金的持续上升，租金成本上涨，特别是福田、南山等核心区域的城中村租金上浮压力大，选择逃离的人群较多，也造成了福田、南山上半年的租赁占比下滑显著。

目前全市租金最低的为龙岗和盐田区域，两区租金远低于其他区域。租金整体持续上涨让更多人选择到龙岗、盐田租房，上半年龙岗租赁占比占到全市的三分之一。未来随着租金的上涨压力，龙岗、宝安、盐田等低租金区域或将受到更多关注。

上半年全市租赁热点楼盘

上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗布吉片区十分受欢迎。布吉轨道交通便利，到罗湖、福田、南山都较为方便，加上其相对低的租金，中等户型成为更多人的选择。

南山、福田由于其租金较高，住房选择出现分化，单身公寓和中等偏大户型都有其市场，热点楼盘也都集中在南山、福田核心区域。

龙华区租金居于中等水平，目前交通较为便利，热点围绕地铁周边楼盘。宝安区整体租金一直不高，碧海、新安等受机场影响较小、租金不高的区域颇受欢迎。

未来随着轨道交通的完善，低租金区域会越来越受欢迎，14号快线让龙岗至福田、罗湖等核心区域更为便捷，但租金上涨压力也将随之而来。

中 原 研 判总 结 与 展 望

2017年以来深圳租赁市场租金持续呈现上涨的走势，在房价基本企稳的基础上，“房住不炒，租购并举”的主基调开始向租赁市场倾斜。

今年以来，长租市场发展迅速，资金政策上给予了非常多的支持，在整体市场资金面紧张的情况下，大型房企纷纷选择加入长租市场。深圳作为一线城市，外来人口多，租赁市场需求旺盛，发展空间十分广阔。

同时，长租企业收储房屋虽然增加了供应，但也减少了低价房源，拉高了市场租金。未来在长租市场发展高峰期，租金上涨压力依旧较大。

03  商 办 市 场

一手商业成交低迷

春节后二手商业成交回暖

二手办公成交量同比下滑13.8%

上半年一手商业成交低迷

2018年上半年商业供应13.1万平，环比下降53.5%，同比下降5.0%；上半年全市一手商业成交3.50万平，环比下降58.3%，同比下降36.9%；

商业供应环比大幅下降，但是成交低迷，供应成交比仍有所上升。

关外商业成交占比远超关内

根据网签数据得，2018年上半年一手商业共成交512套，成交均价为75041元/平，环比上升64.2%，主要是由于龙华区红山6979、龙光玖钻商铺成交均价较高，拉高了商业整体均价。

一手商业成交主要集中在关外，龙岗和宝安两区成交面积合计占比90%，其次是南山区成交占比7%。

红山6979商业成交最热

一手商铺成交以商场和底商为主，一般项目底商可售商业数量有限，而商场的商业成交更为集中。2018年上半年红山6979商业中心网签成交82套，位居一手商铺成交套数TOP10榜首，其次是远洋新天地家园成交76套。

根据成交面积段分析，40-70平商铺成交占比62.7%，其次是40平以下的商铺占比14.7%。商业买卖以投资为主，较小面积段的商业投资成本较小，也更投资客亲睐。

春节后二手商业成交回暖

2018年上半年二手商业（含商务公寓）共成交3085套，19.2万平，环比下降15.7%，同比下降9.8%。商业套均面积从48.6平/套上升至62.4平/套，商业投资面积呈现出上升趋势。

“三价合一”后部分客户转向新房市场，也有部分客户转向商业市场。网签数据显示，春节过后二手商业（含商务公寓）成交量持续上升，预计下半年二手商业成交将继续上升。

商业投资占比超八成

二手商业成交中，龙岗中心城商圈成交最热，成交套数占比12.5%，其次是布吉商圈、坪山商圈。

深圳城市吸引力日渐增强，住宅限购限贷情况下，商业投资占比持续攀升，2018年上半年商业纯投资占比83%，自持占比仅4.2%。

一手办公：全市供应量大幅下滑

2018年上半年深圳的办公楼供应量较2017年上半年有大幅度下滑，上半年批准入市的办公项目一共有7个，合计26.3万平方米，同比去年同期下降59.85%。

分区域来看，虽然龙岗仅恒大城市之光大厦一个项目入市，但其成为今年上半年供应量最大的区域，供应面积8.52万平，占全市供应的32.5%。

总体来说，一手办公楼的供应主要集中在龙岗，南山、龙华三个区域，不过各区的批售量较上一年同期均有所下降。

一手办公：宝安成交占比约65%

根据深圳中原研究中心统计，2018年上半年全市一手办公楼总成交面积为31.93万平方米，与去年同期相比上升27.01%。价格方面，今年上半年均价为52100元/平，相比去年上半年下滑0.22%。

从区域来看，全市除了龙岗和南山区，其他区域的成交量均有所上升。其中，宝安在今年上半年成交20.69万平，较去年同期上升274.5%，占全市成交的65%。

二手办公成交量同比下滑13.8%

2018年上半年全市二手办公楼总成交面积为6.0万平米，与2017同期相比下滑13.8%，套均面积进一步下滑至114.5平。

从区域分布来看，福田、罗湖、南山依然是办公楼需求最旺盛的区域，分别占比50%、21%和17%。

值得注意的是这三个区域一手成交量较少，又是办公的热点区域，所以二手成交相对活跃；而宝安和龙岗有大量新项目入市，所以市场主要在消化一手办公，二手办公成交相对低迷。

中 原 研 判总  结

2018年上半年商业市场供需两端均出现大幅下滑，而一手商业成交均价大幅上涨，住宅限购限贷下，部门投资客转向商业市场，商业市场均价呈现出持续上涨趋势。

由于去年有大量办公项目入市，所以2018年上半年办公市场成交量增长近三成，但成交均价相对稳定。

展  望

随着粤港澳大湾区战略规划的落地，深圳城市吸引力日渐增强，将有大量资金流入深圳，深圳的商业市场值得期待。随着后期商业供应量的增加，商业成交或将有所上升。

2018年上半年深圳的办公楼供应量较2017年上半年有大幅度下滑，预计后期办公市场成交热度会有所下降。