深圳

戴德梁行:上半年住宅市场“冷热”并存 商办板块总体向好

2018年07月12日来源:搜狐焦点深圳资讯业界访谈责任编辑:Daben

——戴德梁行2018上半年深圳房地产市场回顾

l 2018年上半年,深圳一二手住宅月均成交量合计67.62万平方米,与2017年基本持平。商品住宅新房均价为54,160元/平方米,同比小幅下跌0.9%,单月均价“二十一连跌”。与此同时,部分楼盘受“网红盘” “摇号、抢购”等市场情绪影响受置业者追捧,造成个盘火热与整体低位趋稳现象并存。

l 上半年全市甲级写字楼市场供需两旺,存量推升至440.3万平方米,吸纳量亦达到12.5万平方米,空置率相较上年末下降0.55个百分点至12.01%。全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米273.52元,比上年同期上涨2个百分点。

l 商业零售市场方面,上半年全市优质购物中心存量攀升至362万平方米;而由于外围商业项目的增多,全市的租金水平租金则下降至每月每平方882.4元。展望下半年,新增供应主要集中在核心商圈内,预计租金将反弹,新供应下空置率亦将小幅走高。

住宅市场:调控查漏补缺,市场降温与个盘火热并存

2018年,全国房地产市场延续了2017年以来围绕“房住不炒”、“建立房地产市场长效机制”的调控走向——包括两会政府工作报告要求建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;五一前后住建部约谈12个热点城市;近期七部委联合整治房地产乱象、多地相继加码政策围堵调控漏洞;房贷利率普遍提升、房企融资渠道收紧等。同时,部分城市依旧热度不减,对此,戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端女士表示,包括整体调控背景下部分城市相对宽松的调控政策、人才大战下宽松的落户政策、限价下新房售价低于市场水平等因素都成为吸引购房需求和资金入市的主要原因。也正是这样的市场现状,令查漏补缺式的调控成为上半年住宅市场中的重要影响力。

而在深圳,自2016年一步到位的“深八条”颁布后,房地产市场持续保持稳定态势。2018上半年,商品住宅新房均价54,160元/平方米,同比小幅下跌0.9%。在批准预售环节的管控和价格指导措施的影响下,全市新房成交均价出现持续的微幅回落,单月均价更实现“二十一连跌”。并且,上半年累计110.37万平方米的批准预售面积和128.86万平方米的新房成交面积虽较上年同期分别上涨了42%、22.4%,但整体上仍处于低位,供需两端的表现均较低落。

需求端来看,2018年1-6月,一二手住宅月均合计67.62万平方米的成交量与2017年基本持平。而从月度成交走势来看,受季节性因素和新房供应有所增加的影响,一二手成交总量在五六月份略有回升,反映市场需求低位企稳的态势。期间,三月末的“三价合一”对二手房市场产生一定冲击,但很快被市场消化,同时也促使部分需求转而更加关注新房市场。尤其,当限价措施造成新房定价与二手住宅市场价之间的剪刀差,令置业者看到所谓的套利空间,进一步引发了对包括招商双玺、华润城润府三期等核心区域高质素物业的追捧,“网红盘”“摇号、诚意金、抢购”等关键词直接影响市场情绪,一定程度拉高房地产市场热度,也造成了当下个盘异常火热与整体市场低位趋稳并存的现象。

未来展望:住宅市场持续趋稳,二次房改构建住房新体系

不同于以往的楼市调控,本轮调控的目标正随着时间的推进愈加清晰——并非为了一时的房价调控目标,而旨在为长效机制的建设奠定基础。自去年以来,在针对商品房销售市场的调控之外,作为长效机制重要组成部分的租赁市场迎来了越来越多的关注和切实发展,尤其今年上半年出台的多项重大利好政策,如《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》、《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,对于租房租赁市场的发展都具有实质性的推动。

在深圳,除“三价合一”外,上半年最受关注的莫过于《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,该文件推出了长达18年的住房制度长效机制构建,预计将对深圳房地产市场发展产生影响深远,也因此被称为二次房改。其中商品住房、人才住房、安居型商品房公共租赁住房4:2:2:2的分配比例将带来多元化的住房供应体系,使更多中低收入人群住房需求得到满足,选择面的扩大也将大大分流社会对商品住房市场需求有利于实现市场的稳定;而多元化的供应主体调动多方力量参与到住房供应中,将有效提高住房供应效率、增加总量,缓解以往单一供应主体之下的供需矛盾此外,在广东省住房和城乡建设厅发布的《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》中,深圳也是试点城市之一。可以预见,在长效机制构建的背景下,高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系将逐渐实现,而住房也将真正回归居住属性。与此同时,作为供需矛盾一直突出且流动人口数量庞大的一线城市,深圳的租赁住房市场也将迎来更多的发展机遇。

对于下一步深圳市场的走向,戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,考虑到传统销售市场的稳定是住房制度改革重要前提市场调控将会持续深入进行,预计短期内中央及地方对维持房地产市场稳定的态度坚决,调控不会退出;下半年随着资金压力的增加预计房企加快推盘节奏以回笼资金;长效机制的落实虽然需要时间,但已经对市场预期造成影响,并不断深化影响市场走向。综合考虑,我们认为下半年供求量或将有所增加,而整体房价在政府指导下还将总体保持二十多个月以来平稳甚至小幅下滑走势,个别项目降价跑量的现象也将出现

写字楼市场:供需皆旺,深圳甲级写字楼市场持续向好

位于宝安中心区体量达到11.5万平方米的壹方中心的入市开启新兴商务区的帷幕,全市甲级写字楼存量也被推升至440.3万平方米。尽管上半年供应量不及去年同期的一半,但多座甲级物业已临近入市节点,深圳良好的产业及创投环境带动租赁需求也令这部分物业取得较好的预租效果,深圳甲级全年写字楼市场呈现供需两旺的局面。

高涨的需求来自多个行业板块,尤以内资型银行、保险、债券等金融类企业扩张或换租需求最为突出;寰图、纳什空间等联合办公企业也积极布点深圳成熟商务区,深圳市场有望步入联合办公高速扩张期;得益于高新技术板块的发展,互联网相关企业需求也保持较高活跃度;建筑设计,室内装饰、媒体等专业服务业需求亦持续上升态势。同时,受益于宝安壹方中心的入市吸引周边部分原非甲级写字楼租户进驻,上半年全市甲级写字楼累计吸纳量亦达到12.5万平方米,空置率相较上年末下降0.55个百分点至12.01%。

租金保持稳步增长,全市甲级写字楼平均租金同比上年同期上涨2个百分点至每月每平方米273.52元。分区来看,成熟的商务办公氛围以及高度的金融产业聚集度令福田区租金统领全市稳步上涨,加之众多物业进入尾盘出租阶段,租金坚挺议价空间不大;随着近两年多栋高品质新项目的入市,后海板块办公氛围渐趋成熟,绝佳的自然环境以及总部企业汇聚也吸引了众多相关上下游企业选址后海片区,带动南山区租金稳步上涨。宝安中心板块目前空置较高,通过持续吸纳来自宝安及部分注册在前海的企业以消化库存,租金较为稳定;罗湖区市场变化不大,区位特点令其客群相对稳定,租金也整体保持平稳。

交投方面,上半年一手写字楼成交量同比上涨27%达到31.9万平方米,成交量占全市一、二手总量超8成。位于龙华、宝安等新型商务区的写字楼成交活跃,特别是小面积单元的写字楼受到市场追捧,而整栋写字楼的大宗成交也时有发生。二手写字楼成交则主要集中在福田、罗湖及南山部分片区,成熟的商务配套以及稳定的租金收益是吸引二手写字楼投资交易的关键,不过受困于可售型物业的稀缺,二手成交量将长期维持在低位。

对于深圳写字楼市场未来的发展,张晓端女士指出,未来5年深圳将会迎来超过800万平方米的甲级写字楼供应。2019年,南山前海片区将进入集中供应高峰,全年供应量预计超过100万平方米,届时前海写字楼市场面临阶段性的去化压力。但长远来看,总部型企业大面积使用以及高标准的片区定位将持续吸引企业进驻。而伴随着主要的新增供应于2018年末陆续入市,福田区逐渐进入存量时代,不同品质的物业间分化持续加剧,高品质物业供不应求,而部分年久物业则租金空置或将双双承压。

对此,戴德梁行华南区写字楼部、企业顾问服务部主管及高级董事罗进良进一步表示,对有着地段优势的老旧物业而言,因设施维缮不利、整体物业系统化老旧等因素造成其市场竞争力大减,而当大量同期建设的物业皆面临此类问题时,片区发展或受到影响。因此,引入有效的资产管理对于即将进入存量时代的片区将成为其保持持续竞争力的关键,毕竟物业需通过不断修缮以适应时代发展,从而实现长期稳步上涨的租金收益也是物业持续增值的基础。

商业市场:聚焦社区密集人流,外围新兴商圈加速发力

2018年上半年,位于福田的深业上城、龙岗的海航城商业广场以及布吉街道的万象汇入市,为深圳带来35.7万平方米的新增供应,全市优质购物中心存量攀升至362万平方米。

其中位于非传统商圈的万象汇及海航城商业广场均取得了较好的开业率,通过突出自身主题特色,精准锁定目标客群,在品牌招商方面都取得了较好的效果。特别是对于人口密度高,又缺乏集中优质商业的布吉片区而言,华润万象汇的入市成为该片区商业领域一大亮点,同时地铁5号线沿线缺少同级别商业也为万象汇输送源源不断的人气。而关注度较高的深业上城因地铁线还未开通,地面交通可达性不佳等因素,开业率并不理想,不过业主通过积极的品牌推广帮助开业率持续得到改善。一些成熟商圈的购物中心也在积极大面积的调整业态比例,不断优化品牌结构以应对来自高人气新场的挑战。上半年全市优质购物中心空置率较上年末上涨2.63个百分点至5.34%,租金则下降6个百分点至每月每平方882.4元,外围商业项目的增多拉低了全市的租金水平,但下半年新增供应主要集中在核心商圈内,预计租金将会反弹,新供应下空置率还将小幅走高。

近期新入市的项目,往往结合所在区位及自身定位不同,在品牌招商的理念及成果也大相径庭。如万象汇及海航城购物广场无论是零售或者餐饮的品牌选择上,多以人们已经熟悉的人气品牌为主,就地满足人们对人气品牌高频词的需求,营造优美舒适的购物环境的同时品牌接地气,更符合日常生活需求。如万象汇引进H&M、Uniqlo、嘻游记、太二酸菜鱼、蛙来哒、喜茶、奈雪の茶等网红人气品牌;海航城商业广场引入稻香酒家、海底捞、大弗兰、奈雪の茶、台盖、永辉超市等紧贴居民生活的品牌。而面对核心区激烈的市场竞争,寻求差异化倒逼商家更加凝练自身特点,通过差异化经营、招揽地区首店等方式吸引消费者关注,深业上城除了引进全球无印良品酒店、深圳索尼直营店以及各类特色品牌外,还通过在购物中心顶层上盖商业小镇等体验式空间,成为红极一时的拍照圣地。

以盒马为代表的新零售业态在深圳市场拓展的步伐进一步加快,计划2018在深圳开出10 家门店;家乐福旗下智慧门店LeMarche 也即将在深圳新开两家门店。生鲜、零售商品为一体的新零售业态,运用大数据、人工智能等先进技术手段,融合线上服务、线下体验以及现代物流,为顾客提供更加便利的购物方式,具有传统商超无可比拟的优势。为应对这一变化,部分购物中心将传统超市替换成面积较小的精品超市,虽然在销售逻辑上与新零售仍有差距,但通过精简传统超市面积,释放零售空间从而提升坪效应对新零售挑战。

深圳土地资源的稀缺性令狭小的中心城区不得不将有限的土地用于城市公共服务配套及GDP产出更高的产业发展,而外围区域则承载着大量居住功能,这种城市功能的明显分化势必影响消费市场结构。张晓端女士指出,未来核心区的商业市场进入存量时代,竞争不仅存在各零售物业之间,各大商圈之间的竞争也将愈演愈烈,对物业品质、硬件设施、交通条件、品牌业态丰富度、停车位是否充足、各零售物业之间联系是否紧密等都将影响商圈整体氛围进而决定人气。预计福田CBD、罗湖蔡屋围、南山文化中心等大型商圈的影响力将进一步扩大,更多地区首店、旗舰店将落户成熟商圈。而各分散相对独立特别是外围区域的购物中心则将承担更多社区型服务功能,在品牌、档次及涵盖范围上将更多聚焦于社区生活。

2018 年下半年,预计位于福田中心区的平安金融购物中心、One Avenue 卓悦中心以及位于后海的南山万象城等项目将会陆续入市,伴随今年来奢侈品市场活跃度的提升,这些品质优越的项目被寄予了更高的期待,预计有望引入更多的国际一线品牌,从而拉高深圳商业市场的整体档次。在2018 年之后入市的项目则大多数位于外围区域,越来越多的优质项目将逐步带动新兴商圈的发展,激烈的竞争也将带来更多的商业创新。

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