“宝安地主”中粮扩版图,再添7万平工改土储

在城市更新的大潮下，以旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园的“工改工”，逐渐成为中粮地产扩大深圳版图的重要来源。

深圳人多、地少，土地供应量在近几年来大幅萎缩，城中村、旧工业区用地等城市更新项目，成为各大房企扩充版图的首要选择。

6月19日，中粮长营地块城市更新单元正式立项，该项目拟拆除重建用地面积7.02万平方米，更新方向为普通工业、新型产业等功能，预示着这家央企又一个“工改工”项目正式落地。

笔者了解到，前身为深圳恒宝的中粮地产，坐拥宝安区大量工业地产，一度被称为“宝安地主”。

资料显示，深圳宝恒主营业务为房地产开发，仅在宝安区就建设了50万平方米的厂房，在2004年被中粮集团收购后，这家公司仍有沙兴工业园项目、东芝特科三福产房建设项目、宝安区工业园续建项目及艾默生福永工业园二期建设项目在建。

此后，在城市更新的大潮下，以旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园的“工改工”，逐渐成为中粮地产扩大深圳版图的重要来源。

年报显示，截至2017年12月31日，中粮在深圳在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米，其中大部分为工业用地，获取成本极低。

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宝安长营立项

中粮宝安区航城街道长营城市更新项目迎来了新的进展。

6月19日，深圳市宝安区城市更新局经区政府正式发布《2018年深圳市宝安区城市更新第二批计划》，此次更新计划仅一个“工改工”项目，即中粮长营地块城市更新单元。

长营地块位于深圳宝安区航城街道，航城大道与南昌路交汇处西北侧，拟拆除重建用地面积7.02万平方米，更新方向为普通工业、新型产业等功能，其中新型产业用地面积不超过最终的批发建设用地面积的20%。

除此以外，公告还要求，拆除重建用地范围内落实不少于1.05万平方米的公共利益项目用地，另需在开发建设用地范围内落实一处12班幼儿园。

据笔者了解，上述地块原为长营电器旧厂，2015年3月5日，建厂23年的长营电器在一场风波中宣告倒闭。

一年后的8月8日，中粮地产发布公告，表示将与深圳汇金柒号投资合伙企业（有限合伙）（下称汇金柒号）各自占股50%，共同设立合资公司收购长营电器股权对应的全部资产及权益，包括但不限于土地使用权等，收购价为10.8亿元。

根据公告，长营电器主要资产为土地使用权及房屋建筑物所有权，包括宝安区新安镇固戍村委南昌三队工业用地、宝安区西乡镇固戍村工业用地、宝安区西乡街道固戍开发区工业用地，共计9.91万平方米。

中粮地产的收购目的也极为明确：目标项目地块具备工业区更新改造的可能性。

宣布收购长营电器的5个月前，中粮地产刚刚以6.1亿元的代价拿下深圳市福田区北环路梅林工业区地块。彼时宣布，中粮地产子公司华高置业以6.1亿元的代价，拿下拥有金帝资产的Prized Developments Limit（简称“PD公司”）100%股权。

资料显示，PD公司的全资子公司金帝食品是编号B405-0029宗地及其地上5栋建筑物的100%权利人，该地块位于深圳市福田区北环路梅林工业区，面积约2.8万平方米。

如今，两宗地块作为“工改工”城市更新项目，均先后完成立项，为中粮在深圳的业绩追赶添上重要一笔。

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“工改工”储粮

在土地资源极为的深圳，通过旧改扩充土地储备已经成为多数房企的共识。相对丰富的产业用地，在政策的加持下，更是成为房企眼中的“大蛋糕”，包括万科、恒大、佳兆业、中粮等在内的一大批房企，都在借助“工改工”类城市更新，积极布局深圳。

第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿向笔者介绍，深圳产业用地分为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为从M1改变为M0，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

去年，第一太平戴维斯曾发布，未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米；对应建筑面积571万平方米，总货值约1700亿元。

对于处于重组中的中粮来说，旗下拥有大量的工业地产，无疑是深圳“工改工”类城市更新竞赛中重要一员。

2014年，时任中粮地产总经理的李晋扬就曾表示，中粮地产在深圳持有很多符合城市更新要求的项目，亟待升级改造，参与旧城改造是顺势而为。后来，这家公司的管理层还披露，这些存量土地大部分是工业用地。

年报显示，截至2017年12月31日，中粮在深圳在深圳宝安区拥有物业建筑面积约130万平米（含竣工并转为可出租物业的 67 区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区建筑面积约98万平米（占地约54万平米）。

具体到城市更新项目，中粮地产披露，除在建的深圳中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国际、深圳云景国际、69 区创芯公园等城市更新项目外，该公司还申报了深圳宝安 25 区城市更新项目、深圳梅林工业区、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区等项目。