房企上演“大逃杀”——旧钱还不上 新钱借不到

不可否认，近十几年来是房地产企业最为风光的时代，但随着国内去杠杆背景的深入，房企的好日子算是要到头了。

一方面，前几年积累的负债愈来愈高，据Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率高达79.1%，已经达到了13年来的一个峰值，相当于去年GDP的60%。另一方面，原本“以新还旧”的偿债模式已不再灵光，为了不发生系统性金融风险，自2016年第四季度开始，监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。

据统计，2018年上市的房地产企业中，已有龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林、新城控股等10多家的债务被中止，涉及金额总额至少超过500亿。

以今年5月为例，同策研究院数据显示，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，融资情况不容乐观。

房企现在面临的问题几乎就是一个“死结”——旧钱还不上，新钱借不到。

事实上，“做生意是要本钱的，借钱是要还的”是敲给房企的一记警钟，当然对于很多资不抵债的中小房企来说，这更像是丧钟。在该背景下，可能会导致“强者恒强，弱者退出”。因为中小型房企若不能及时融到资金，将面临资金链断裂的风险，可能会导致部分中小型企业加速退出市场，行业的集中度提升速度加快。

当然，这一切的“罪过”往往都是房企们自己作死导致的，欠了那么多钱不无于他们疯狂拿地的行为有关。从土地购置面积来看，2017年的土地购置面积同比增速结束了连续三年的“负值时代”，重回正增长，大量买地占用了巨额的资金，导致了高负债率。

唯一的好消息是，如今各个城市都在展开抢人大战，房企们能否抓住这一机遇抓紧销售以期达到回笼资金的目的，是其能存活下来的关键所在。克而瑞统计32家上市房企，结果显示，有30家房企今年1~5的销售数据出现不同幅度的同比增长，只有金地和万达出现下调，而那些中小房企的命运如何暂时因数据的缺失就不得而知了。

房企“大逃杀”：有钱继续玩没钱就出局

根据国家统计局5月发布的数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此，一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。

“好戏”马上就要上演，根据申万宏源统计，2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。

换言之，从今年下半年开始，房企将上演真正的“大逃杀”，有钱的可以继续玩下去，但没钱的只能出局。

债务违约在接下来的时间内会愈发频繁的出现在新闻头条上，特别关于房企的债务地雷会接连“爆炸”，恒盛地产今年早些被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而即便是房地产龙头企业万科，也因为网传负债超1万亿元，被推上舆论浪尖。

笔者借用茨威格在其传记中的一句话作为结尾：那时候还太年轻，不知道所有命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。

地产业的大洗礼正式来临了。