粤港澳大湾区!为什么会有越来越多的外地客来大亚湾买房?

大亚湾又火了

还火得一塌糊涂

不仅各大楼盘销售火爆，楼价也随着深圳节节走高，而近期，随着深圳东进战略的升温，市场关于大亚湾的声音也又多了起来……

大亚湾深圳的“第十区”，大亚湾购房者超过9成都是深圳人，可以说：决定大亚湾楼市乃至整个城市发展命运的：不是大亚湾，不是惠阳，不是惠州，而是深圳！

原因很简单：一是地缘关系，大亚湾虽然隶属惠州，但无论在地理关联、城市融合、还是交通便利程度上，大亚湾更像是深圳的“亲儿子”；二是居民结构，根据前两年的统计数据，整个大亚湾+惠阳的本地人口仅12万左右，远远无法支撑当地楼市的天量供应，所以大亚湾及惠阳楼盘，只能将深圳作为主战场；而另一方面，深圳越来越高企的房价，催生了大量的外溢置业需求，正如邓志旺博士说的：深圳有病，而大亚湾有药……

回顾整个大亚湾的城市和楼市发展过程，基本经历了那么三个阶段，可谓波折重重：

第一阶段：石化造城

可以说，没有石化项目的落地，就没有大亚湾的城市规划和发展，上世纪80年代末，因为打造世界级石化基地的消息刺激，大量发展商提前储备土地布局大亚湾，其中最具代表性的，就是熊猫城；但好景不长，90年代初，一方面因为石化项目所带来的造城效应远低于预期；另一方面受国家宏观调控的影响，大亚湾迎来了楼市的第一次泡沫破裂，与海南、北海一同，成为中国楼市的“黑天鹅样板”；

第二阶段：深圳移城

90年代中后期开始，深圳启动“腾笼换鸟+产业升级”战略，大量产业和企业开始外移，大亚湾也成了承接部分产业转移的，如两地合力打造的“大亚湾西区”，产业的扩展，带来人口的扩容，大亚湾的楼市也开始逐渐回暖，但在其后的10年，大亚湾房地产市场，更多的是一个疗伤和修复的过程，即使“1生活圈”喊了10年，但并没有迎来真正的大爆发，期间甚至也不乏起起落落的小波折；

第三阶段：跨界融城

大亚湾房地产市场真正迎来规模性的增长和爆发，大约始于近5-6年，一方面，深圳城市发展空间的难以为继，不仅催生了大量的外溢购房需求，也让不少大牌开始瞄准了临深区域，如星河、卓越、龙光等深圳大牌开发商，依托强大的产品打造能力和客户吸附能力，引领着一波又一波的置业大亚湾浪潮；

另一方面，深圳与大亚湾&惠阳之间，交通路网的完善、高铁的通车以及地铁的规划，加上大亚湾自身城市配套的提速，都在快速的提升两地的融合度！

也正是在这样的背景下，随着深圳“东进战略”的大举发力，大亚湾再一次成为了市场关注的焦点，而在这样的城市和发展格局中：大亚湾的未来也更加清晰——

首先，大亚湾作为深圳城市和产业延展空间的功能地位得以进一步稳固，与其说这是惠州的大亚湾，不如说这是深圳的卫星城，它将越来越多的承担起深圳产业和置业转移的使命，成为一个相对独立和功能完善的深东居住区和生活区；

其次，从深圳东进的远景战略来看，它将成为深圳打通海西黄金走廊的门户和桥头堡，成为连接中国三大自贸区的重要枢纽（上海+福建+深圳），依托优越山海资源条件和优势，大亚湾完全有机会发展成为一个现代化的山海明星城市；

为什么会有越来越多的外地客来惠州买房？

以前提到惠州的楼盘，大家总会说是深圳人买不起深圳房子才来的，没错，都是一群被深圳高房价逼离而走到周边地区。先暂且不提是以自主还是

投资为目的，深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多

人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可等下去的结果是房价依旧在涨，越来越多的人只能放弃了深圳买房的计划，不得

已去临深周边的东莞，惠州去看看。

自2017年3月中央首度提到粤港澳大湾区并提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”以来，粤港澳大湾区就成为中国尤其珠三角区域最热的词

汇，直到近日粤港澳大湾区规划发布进入倒计时，惠州再次成为全中国的热点！目前在粤港澳大湾区九城二区中，未纳入限购的只有惠州和肇庆了

。相比之下，惠州不仅临深，更是深、广、莞接壤的一个中心点。在轨道交通的便捷优势下，不出几年，相信惠州的临深区域将会成为名副其实的

“深圳东”。

同时也不难看出自2017年下半年开始，临深的惠湾区域房产市场上越来越多的外地客涌入，诸多城市的相继限购出台，特别是海南的消息传出以后

。然而惠州作为滨海城市，在粤港澳大湾区城市群体中，宜居特点凸显，加之优势，自然而然成为珠三角地区、乃至全国各地购房者的关

注热区。若算上深圳客，整体外地客占比就已高达78%，不得不说，惠州楼市完全成为了外地客的“天下”。

就目前，惠湾区域的发展也是有目可睹的，从以往的空城到如今的发展大城，这里变得高楼林立，商业发达、交通便利。无论是基础交通、生活配

套建设方面，还是高新技术产业的引进和教育资源的建设，都有着不可估量的发展前景。目前仅浮出水面的临深项目储备已经超过20个，供应量在

千万级，另一全国TOP10发展商融创，临深项目也已接近10个，还有如恒大、万达、星河、卓越、新力、荣盛、龙光、合生、富力、振业等，纷纷通

过各种方式拿地或已项目收购的方式，直接进入市场抢占鳌头先机！

目前惠州的购房政策，仅供参考：

1. 外地人不限购。

2. 限贷，如果名下有两套在贷款的话，第三套需要全款。

3. 新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。

4. 二套房首付已经可申请到4成，如果还清首套房的贷款，第二套可以算作是首套房。

5. 目前惠州利率基本上浮30%-40%，近日，惠州光大银行首套房上浮了50%，二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷，且银行贷款额度十分紧张，放款时间拉长。

6.首套住房，原政策对超过144平方米的税率是3%，新政策不再划分144平方米界限，统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房，原政策规定90平方米及以下的税率是3%，新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%，新政策是2%。