“二次房改”将吹响深圳房价新一轮上涨的号角

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6月5日，深圳市住房和建设局发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），大力实施住房领域供给侧结构性改革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。这个意见稿被媒体称为深圳的“二次房改”。

我们先来看看里面的重磅内容：

1、2018-2035年18年间，深圳计划新增住宅170万套；

2、其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比接近60%，商品房占比为40%；

3、人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平，租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%。

4、出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15 年，或者年满 60 周岁且购房满 10 年，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

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看到这些数据，有很多无房人士欢呼雀跃，终于有希望解决住房问题了，确实有人在这么解读。看起来数字确实不小，170万套住房，60%即100万套用于人才住房、安居房、公租房，政府的力度不可谓不大。甚至有自媒体发表了“深圳房价将暴跌”的幸灾乐祸式言论。

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我们还是来仔细分析一下数据，认真细致的态度才是做研究的正确方法。

一、18年新增住房170万套，平均每年新增9.44万套。按每套住3人计算，可以解决28.32万人的居住需求。光看这个数据，可能觉得也不少了。

但是再来看另外一组数据：2015年、2016年、2017年深圳常住人口增量分别为59.98万人、52.97万人、62万人，平均每年近60万人。

也就是说，即使政府能够按照承诺的进度推进，每年新增的住房尚不能满足每年一半新增人口的住房需求，还有另外一半人呢？还有现有的无房人士呢？

供需缺口将越来越大，就算未来深圳人口增长数下降，这个缺口也未必会缩小。

这新增的9.44万套住宅里，只有40%的商品房，约为3.78万套，只能满足11.3万人的购房需求。另外60%为人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，大部分现有无房人士和新增人员将去竞争这类房屋，可想而知，排队的人有多少，队伍有多长。有可能排个5年、8年排不上很正常。联想一下深圳前几年推出的经适房和香港的廉租房就知道结果了。

二、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房均为小户型，面积介于30-90平方米，这充分贯彻了“房住不炒”的原则，解决了基本的居住需求。但根据惯例，这样的房子地理位置偏僻，配套不齐全，可能也无，只能用于过渡，居住者没有产权或仅有部分产权。《意见》中也明确表示：在宝安、龙岗、龙华、 坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。也就是说，这类住房将大部分建在原关外区域或东莞、惠州的临深区域，上下班通勤时间将大幅增加。

要想住得舒适，上下班方便，并且拥有自己的产权，享受房价增值带来的好处，还是要到市场上去购买商品房。可是按照规划，每年的商品房供应只有3.78万套，远远不能满足市场的需求。可以预计，商品房将长期存在价格上涨的压力，类似海上世界双玺的摇号买房未来也可能将成为常态。

但即使这样，还是会有很多人买不到新房，大量的需求将进入二手房市场。二手房没有政府限价，在大量需求的涌入下，价格将大幅攀升，进而带动新房价格的进一步上升。

三、人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转，达到一定年限后才能进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。可以确定，要想获得安居房和商品房之间的差价非常困难，几乎不可能，最多只能获得自购的份额那部分所对应的差价。这一条件比以前的经适房要严格的多。这样的条件设置对购买人才住房和安居型商品房的人群非常不利，购买的不是全部产权，日后转让也有严格限制，而且也不能获得全部收益。如果这样，那还不如直接去购买商品房，大不了买个小点的呗，不用受制于人。

四、市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主，这一点也可以理解。深圳的建设用地已经非常紧张，公共住房的建设又将挤占原本可以用来建设商品房的用地，所以商品房的建设用地将更加紧张，未来新开发的商品房将以中小户型为主，大户型商品房的供应将越来越少。但是，人们的居住需求是无限的，改善型住房的需求也将持续增加。在供需失衡的情况下，大户型、豪宅的价格也将进一步上升，甚至将跑赢普通商品房价格的升幅。其实，从深圳湾、香蜜湖等豪宅片区近一年来的涨幅已经可以看出这一点。未来，像深圳湾片区的豪宅将成为一种非常的资源。

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总之，细读《意见》的条款，无疑在告诉大家几个事实：

1、未来18年深圳房屋供应量有限，无法满足所有人的需求，供需缺口会越来越大；

2、商品房价格太高，政府动用公共资源解决一部分人的居住需求，但是地方远、面积小、配套差，还得排很长时间的队；

3、不要想着占政府的便宜，公共房屋只能给大家住，想赚差价还是拉倒吧；

4、有钱还是去买商品房，但也没地方建太大的房子了，未来的供应量以普通户型为主；

5、政府已经尽力了。

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分析到这里，该说下结论了，没有结论的研究都是在耍流氓。

1、未来深圳的住房供应将更加紧张；

2、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房可以解决一部分人的需求，但数量远远不足，排长队申请的状况不可避免；

3、商品房价格将进一步上涨，甚至大幅上涨，豪宅将成为更加的资源；

4、有房与无房、有多套房与单套房、有豪宅与有普通房阶层的财富差距将进一步拉大。

5、深圳的措施是否会带动其他城市跟进，甚至带动其他城市房价的进一步上涨，目前不得而知，让我们拭目以待。