深圳核心指标 | 房企放弃价格博弈,红五月供需两旺,商品住宅受热捧?

商品住宅成交价

二十连跌，数据失真

新建商品住宅成交均价为54,111元/㎡，环比微跌0.11%，延续了此前的趋势环比连续20个月下跌，创2016年9月以来新低。在严格的调控基调下，限价、限购、限贷政策导致新建商品住宅成交数据严重失真。

自2016年公布房地产调控“深八条”以来，深圳高房价被摁住，打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果显现，房价呈弱势整理格局。新建住宅均价水平从2016年9月的61,600元/㎡，累计下跌7,489元/㎡，累计跌幅12.2%。

在2018年两会上，克强总理提出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，中国的房地产市场也在发生同样的变化。中央高层对于房地产政策意向明朗，保持政策的连续性和稳定性，分类调控、因城施政将会进一步落实。2018年资金趋紧是大概率事件，去杠杆成为国家经济工作的重中之重。

商品住宅成交量：红五月如期而至

深圳住宅市场传统红五月如期而至，房企逐步放弃价格博弈，供给加快释放，新增、存量住宅成交量均上升。新盘关注度和活跃度高涨，一手住宅供需两旺成交25.9万平方米，环比上涨38.6%，创春节以来新高。

龙岗区是全市新房住宅成交量最大的区域，成交面积141,380平方米，环比增加44.0%。宝安区成交面积68,977平方米，环比增加25.4%。受供应量有限的影响，罗湖、福田、南山成交量处于低位，盐田区连续11个月零成交。本月热销楼盘包括安托山花园、壹成中心花园、佳兆业中央广场、佳兆业未来花园、京基御景中央花园、天玑公馆等。

2016年“深八条”出台以来，市场转向以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的52%，三房以下户型占总量的80%，刚需盘成为楼市的主力军。

相对新房，存量房市场的成交更为引人注目。5月存量住宅市场活跃度继续提升，成交54.1万平方米，环比继续上涨12.6%。5月份存量住宅成交量是新建住宅的2.1倍，为市场的绝对主力。

3月底，深圳执行存量房“三价合一”。存量房交易中的所有价格（真实成交价、银行贷款评估价及网签备案合同价）都统一，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

短期来看，“三价合一”一定程度上提高了存量房的置业门槛，税费增加或者首付增加，降低减少非理性的加杠杆行为，购房需求者观望情绪上涨；由于银行现在放款周期长，放款缓慢，双重调控下，市场上容易出现一些低于市场价的物业进行抛售的现象，因此，短期内对于深圳存量住宅市场成交量会受到一定的影响，整体而言，存量住宅市场短期内表现会比较低迷。

深圳“三价合一”政策实施满两个月，从5月份住宅成交数据看，“三价合一”影响尚未显现。

市区存量住宅房价收入比

24.0倍，去泡沫进行时

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中最低收入地区平均为13.2，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。

5月份深圳房价收入比为24.0倍，在“房住不炒”政策指引下，楼市将加速回归居住属性，“购租并举”住房制度的建立将重构楼市格局。深圳房价收入比虽然一年以来趋势性回落，但仍远超北上广以及全国总体水平，房价负担超越号称“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。

2018年深圳整体经济运行稳健，基本面向好，国际金融中心及科技创新中心轮廓逐渐显现。第一季度全市生产总值5,210亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。其中，先进制造业和高技术制造业增加值增幅分别为12.7%和11.1%，分别比上年同期提高4.7个和1.9个百分点。深圳互联网普及率、信息化发展水平连续多年领跑国内，作为国内基础条件最好的城市，正全力推进智慧城市标杆建设，努力在2020年建成世界一流水平。深圳整体基本面向好，对住宅租售市场均有强劲的支撑。

数据来源：Demographia International Housing Affordability Survey: 2018

当城市房地产市场出现分化之后，其分化程度通常将持续扩大。作为马太效应的长期结果，全球城市房地产呈现较强的两极分化态势。城市的相对房价与其竞争力呈“n”型的变化趋势，过高或者过低的房价都不利于城市竞争力的提升。

根据中国社科院、联合国人居署联合的发布《全球城市竞争力报告2017-2018》，深圳挤身全球城市经济竞争力十强，在全球1,035个城市排名第6位，在香港、上海、广州、北京之前。而过高的房价已经影响到深圳可持续竞争力排名，可持续竞争力仅排名全球第35位。

全球城市竞争力2017～2018年度排名

数据来源：中国社科院、联合国人居署

市区存量住宅租售比

920倍，趋势性上升

售租比指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据世联EVS数据平台重点楼盘监测，深圳5月份市区存量住宅租售比为920倍，呈趋势性上升。深圳静态租赁回报率仅1.26%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国100个主要城市租金回报率中名列倒数第三。

无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球最高房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。

深圳在加快构建“租购并举”等长效机制。作为人口快速流入的超大城市，深圳约有80%的住房为租赁房。目前，国企、开发商、专业租赁机构、村集体股份有限公司、政府、银行等多方争相进入租赁行业，力求提高租赁服务品质；政府也在加大租赁房源供给，并通过金融创新、税收优惠、财政补贴等方式，培育和发展住房租赁市场。深圳提升新增租赁住房力度全国最大，对居高不下的房价起到一定的遏制和缓冲作用，存量住宅租售比将进一步回落，趋向合理。

一手住宅库存去化周期

11.4个月，调控用力过猛

指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳一手住宅库存去化周期为11.4个月，去化周期落在调控目标范围以下，市场调控有“用力过猛”之嫌。

5月份全市7个住宅项目取得预售许可证，推售4,461套新住宅，供应量有所增加。截至5月底，一手商品住宅可售面积回升至255万平方米，但深圳库存总量下降趋势显著,仍为近年低位。