东莞楼市调控还会加码？要看土拍市场的表现

5月8日，东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局三部门联合发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，明确新建商品住房项目首批首次申报房价备案的，申报均价不得高于前6个月当地镇街（园区）的10%，新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

开仓放闸，近期东莞10宗商住地挂牌

有意思的是，就在同一天，东莞市国土资源局在官网发布了一则近期东莞市建设用地使用权公开出让的预告，其中提到东莞将有10宗商住地挂牌出让。时间上的巧合，让人怀疑东莞此次限价政策的调整，某种程度上其实也是在为接下来的土地拍卖降温。

拍地前先打“预防针”，引导土地市场回归理性

实际上，在此次东莞市发改局发布的限价调整政策新闻通稿中，就有提到“开发企业应充分考虑项目地价等综合开发成本以及相关政策调整，理性拿地，合理定价，稳健经营”“要强化土地市场与房地产市场调控联动机制，合理引导市场预期”。而早在去年8月11日调整房价备案政策时，就有明确发改部门办理房价备案时不予考虑高地价因素。这无疑为接下来的土地公开出让打了一支预防针。

谢岗、大岭山、樟木头、虎门多宗商住地已公告

就在东莞新备案政策实施的同一天，5月9日，在东莞市公共资源交易网上，两宗商住地公告挂牌出让，编号为2018WG003号的商住地位于大岭山镇矮岭冚村，占地面积10212㎡，容积率2.5，将于6月13日上午出让。

地块将继续采用去年取得不错效果的“限价+竞自持”拍卖模式，最高总价限价38229万元，最高楼面单价限价14974元/㎡。而根据东莞战略研究中心数据显示，大岭山近6个月商品住宅价格为19327元/㎡。

谢岗地块

另一宗编号为2018WG004号的商住地位于樟木头樟罗社区，占地面积7413.52㎡，容积率1.4，6月13日正式出让，采用“限价+竞自持”的出让模式，最高总价限价13277万元，最高楼面单价限价12792元/㎡。而根据东莞中原战略研究中心数据显示，樟木头近6个月商品住宅价格为15971元/㎡。

樟木头地块

5月10日，另一宗编号为2018WG005号的商住地也公告出让，该地块位于虎门金洲社区滨海大道旁，占地面积34417.6㎡，容积率为2.6，6月15日正式出让，最高总计限价125280万元，最高楼面单价限价14000元/㎡。

值得一提的是，该地块的竞自持模式又有一点的创新，当地块报价达到最高限价后，将直接进入竞自持面积阶段，自持年限为地块的总使用年限（住宅70年商业40年），限定时间内最先达到50%自持面积的报价者为地块竞得者。此外，根据东莞中原战略研究中心数据显示，虎门近6个月商品住宅价格为18431元/㎡。

南城建设路地块

除了以上3宗新公告的商住地，再加上此前就已公告的编号为2018WG002的谢岗地块，近期东莞已确定有4宗商住地出让，预计剩下的几宗地块预计也会陆续在东莞公共资源交易网发布公告。其中，最受关注的无疑是南城区建设路与运河东三路交界占地面积67476.65㎡的地块。

楼市调控进一步升级趋紧？

东莞中原战略研究中心认为，近期，在粤港澳大湾区规划即将出台之际，这一政策红利有可能将导致投机投资需求入市，部分湾区城市逐步释放加强市场市场调控预警信号，银行“认房认贷”、“三价合一”及加强销控管制等措施提前稳控房价。

作为广深莞一体化中心的东莞，房价始终居高不下，随着部分高价地项目的陆续入市，东莞房价上涨压力较大，东莞升级调控为大势所趋。因结合当前土拍市场延续“限价+竞自持+竞配建”模式，开发企业拿地成本高，此次限价政策的调整则进一步使未来项目溢价空间受限，开发企业在拿地的过程中不得不考虑限价因素，这有利于更理性的拿地。