单价比邻居便宜1万多?香蜜湖不受双限大盘产权70年

主编推荐：

这个楼盘地段是很好的，在香蜜豪宅聚集地，单价不到9万，而旁边小区已经10万+。

另外，还有名校侨香外国语中学，香蜜湖为何有这样相对低价的楼盘呢？最后面有原因分析。

淘房会成员、福田经纪人王军，带你走进香蜜湖花园大社区——金地香蜜山，不限购不限贷。

今天主要讲述的是福田区香蜜湖豪宅集中地段，唯一一所既有花园式的大社区，而且又不要名额，不限购不限贷的公寓型住房，并且还可以积分入读福田区名校侨香外国语中小学的小区——金地香蜜山。

侨香外国语学校

深圳市福田区侨香外国语学校位于福田区安托山9路6号，前身为福田区外国语学校。2010年9月福田外国语学校在原景田校区基础上，新创办侨香校区，校址位于福田区安托山九路6号。2014年7月侨香校区独立办学，学校更名为侨香外国语学校。

侨香外国语学校是一所政府重点投资，高起点规划、高标准建设，环境优美、设施设备先进、有外语教学特色的公办品牌学校。学校建制为九年一贯制。全校目前有225名教职员工，研究生学历教师占专任教师12%。全校有65个教学班，近3000名学生。其中小学段35个教学班，初中段30个教学班。

金地香蜜山

金地香蜜山于山体台地之上，为城市中罕有的山地庭院居所。小区园林环境充满自然、山地特色，并建有市政配套的网球中心及体育会馆。主要以18层两梯三户板式单位为主，辅以部分24-33层高层单位，建筑密度仅为15%。尤其突出的一点产权70年。

金地香蜜山是大型高品质高层社区，分一二两期建成，位于香蜜湖路与侨香路交汇处西北侧，西面是最后的福利房侨香村，一期由7栋高层组成，二期由6栋高层组成，户型均方正实用，通风采光好，部分有赠送面积，绿化率较高，拥有很大的高品质园林和泳池、网球场、会所、小型私家山野公园等休闲配套，物业管理非常好。

生活交通便利，周边配套较完善，近地铁2号线侨香站，属名校福田外国语侨香校区小学、初中，且与福田外国语侨香校区仅一墙之隔，接送小孩非常方便。

金地香蜜山（金地网球花园），开发商：深圳市国际网球俱乐部有限公司，物业公司：深圳是金地物业管理有限公司，项目占地78679平方米，总建筑面积169860平方米。绿化率70%，总户数1263户，车位950个。批地时间;1998年，入伙时间：2005年。

小区总层数：1、2、3、5、7、8、10、11栋18层，6、9栋24层，12栋27层，13、15栋33层，主力户型是121-136南向三房，145-160平南北向四房，183-193平南北向五房。还有其他个别顶楼复式房以及1.2栋不售的79平104平。

下面为大家列举各个户型的户型图：

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79平和104平户型图：

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121平、126平、131平、136平户型图：

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133-135平和148-152平户型图：

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151-156平和184平户型图：

以上是目前主要的户型图，但是有的房子的阳台会有个别的不一样，比如121平的户型，有的是正厅出阳台，有的侧厅出阳台，还有的户型，比如156平的户型有对带露台，但是有的不带露台以及露台的位置有变化等等，具体以在售户型实际户型为准，以上仅作参考！

热门户型推荐：

针对本小区，根据以上户型图 列举几套目前市面上在卖的，各个户型之间性价比高的房源：

121平三房1080万，红本在手有，位置安静，高楼层，采光好！

131平三房1090万，欠款400万，有，位置安静，楼层低但是不影响采光，此房亮点在于客厅，房间全南向，正厅出阳台，户型是所有三房之中最好的户型，而且也是整个小区中同户型价格最低的一套（强烈推荐）。

136平三房1200万，欠款600万，有，带固定产权车位，有，楼层好视野景观好，前后无遮挡，看香蜜公园景观，全南户型。（2和3可做对比，户型相同，面积稍有差别）。

134平三房1100万，欠款200万，有，位置安静，低楼层采光不受影响，此户型是在上面之中有介绍，有带入户花园的，可改四房，同户型中最低价格。

135平三房1250万，红本五年唯一，有，高楼层，带固定产权子母车位，带入户花园，可做四房使用。（3和4可做对比户型相同）

158平四房1480万，欠款480万，有，带空中大露台，高楼层视野景观好，同户型最低价格（缺点靠近香蜜湖路，会有点噪音）。

160平四房1500万，欠款700万，有，此房32楼，也是个人觉得景观视野最好的15栋位置，带装修，直接拎包入住，住家非常舒适。

以上列举的只是简单的几套性价比高的房源，还有很多在售的，所以可对比的房源有很多，只要是对此小区感兴趣的，都能在里面找到合适的满意的房源。

列举目前安居客上面金地香蜜山的房价走势图以作参考：

很多人会有疑问为什么香蜜山的房子在这么好的地段，但是价格却相对比其他的小区要低这么多呢？

个人分析有几点原因：

第一、房子的产权性质，70年产权的公寓型住宅，很多在深圳置业的客户多少都会对公寓和商品房之间做对比，很多都会觉得没有商品房增值的快。

第二、犹豫房子的产权性质，导致房子的税费会比住宅的要高，列举几大税费（契税3%，个税1.5%，差额增值税5%,土地增值税5%，其他附加费等）。这几大税费加起来，随便一套房子的税费都要在100万左右，而且由于现在三价合一政策的影响，税费还可能会更高一点。

第三，贷款年限的问题，首付5成贷款5成，利率上浮20%，贷款10年，月供会比商品房来说高很多。

第四，问题，虽然小区跟学校只有一墙之隔，但是由于政策问题公寓类跟商品房的积分差别很显著，商品房80分，公寓70分（详情请参考前面的积分入学表），如果小孩比较小，不着急上学校的，提前买这个小区，还是可以入学的。

第五，三条马路包围，侨香路，香蜜湖路，北环大道三条主干道的环绕，导致个别栋数会有噪音；

第六 ，小区的地势问题，由于小区是建在山上的，所以小区的地势不平整，有高有低，虽然小区绿化环境非常好，但是如果家里有老人的话会觉得从小区出门非常的费劲。

那么，香蜜山的优势在哪里呢？

1、首先大家要对公寓有个正确的认识，不论是在深圳，还是在上海，北京等一线城市，公寓从来都是选择位置的，地段最好的，周边的发展规划，配套设施都是最好的。像东海国际公寓，深圳湾一号等知名的，每平方的均价都在15万甚至更高。

而且北京连公寓都已经限购！深圳目前还没有针对公寓出现限购的政策，但是针对公寓出现了其他的政策，比如面积150平以上才可以有独立卫生间，还有通燃气问题等都导致以后通燃气能住家类的公寓型产品都是产品。目前深圳市面上在手的公寓型产品绝大多数都是不通燃气的。

2、公寓最大的优势就是不要名额，不限购不限贷，对于在深圳想买房又没有名额，又想入住香蜜湖地段的人来说，这绝对是最佳的选择。

3、香蜜山在整个香蜜湖来说，属于价格的洼地，均价在90000，其他的住宅都已经有的超过16万，其他的也要10万。而且侨香外国语的学校教育质量在整个福田区都是知名学校。

4、金地香蜜山，物业管理好，户型结构多，可对比多，在总价之间相差不大的情况下，可以挑选满意的户型，小区环境优美，空气质量好，占地42.41万平方米的香蜜公园，与小区仅有一路之隔，是一所娱乐，运动，休闲为一体的综合型市政公园，各方面的配套非常齐全，车位相对充足。