细看房企的高周转, 广东房地产行业正在变天

最近网上碧桂园的高周转内部文件炒得沸沸扬扬，正常一个项目从拿地到开盘，交楼最起码要2年的时间。碧桂园的高周转主要是加速了拿地到开盘这个环节，快建快卖，快速回笼资金。这正凸显了所有房地产企业的缺钱危机！说明房地产开发商非常缺钱了，碧桂园这么大的开发商都缺钱，更何况中小房地产开发商呢？高周转有利于降低时间成本，资金成本，什么都利益最大化！！！

房地产黄金10年已经成为过去，白银时代的10年还有3年即将成为了过去。2020年房产税等等一系列长效机制的税法出台，势必打破现有的房地产行业的格局！2018年注定是房地产行业不平凡的一年！

第一，棚改模式发生改变。以往一直是货币补偿+对等安置房+还可以商品房对外出售开发模式。但是现在变了，一线城市深圳在3月27日发布最新棚改实施意见：棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。这个意味什么？不用说大家都明白！可以肯定的是以后越来越多的城市都将会沿用这种棚改模式，甚至会下探到三四五线城市。碧桂园的高转速问题，说明了他们已经意识到这个问题，赶紧将拍下的土地变现，回笼资金。

第二、传统发地产开发模式融资困难。一直以来高负债率的房地产开发商都是贷款拿地，贷款开发楼盘，开盘之后拿着购房者的首期，干着空手套白狼的活。2017年开始国家一直提出对开发商断奶，去杠杆，去杠杆！很多大的房地产开发商只能到国外发债券融资，但是国外金融环境并不太平，叙利亚战事，中美贸易战，美国加息等等，不是你想融资就可以融资的，就算融资成功成本代价也非常高！不实行高转速回笼资金怎么行？都没有钱开锅了！

第三，房地产行业可能真的变天了，房地产开发商只能卖现房了，期房即将成为过去。期房带来的高风险不确定性对购房者来说实在太多太多了。期房这种模式一直受到广大专家，学者，政协代表们的质疑。以前国家为了发展经济不得已而为之，现在中国社会主要矛盾发生变化了，中国经济转型了，不再以GPD论英雄。笔者房地产行业长效机制中或许会改变这个现状。大房地产开发商都是先觉先知，以来立法规定只能出售现房！！！到时候中小房地产商肯定会倒一大片，并购破产退出房地产行业的开发商一大把一大把的。

第四，准一线热点二线城市人才引进政策，其实是抢人政策！除了上海，北京，深圳一线城市，几乎其他所有二线城市都在抢人才，精英人才。户口给你，钱给你，快来我这里！这些人才引进抢人的政策，会加速三四五城市精英人才回流一线二线城市，本来三四五线城市人口都不多了，特别是人才！这些人就是未来的购房者！

时间不等人，时势造英雄！特别是重注布局三四五线城市的开发商，在长效机制到来之前，不得不高周转，和时间赛跑，榨干三四五线城市的最后的所有的红利！否则剩下的命运就是破产，退出，并购！不过现在貌似有点晚了很多很多的三四五线城市有价无市，卖房都已经不容易了