警惕,一周三宗!最聪明的钱正横扫深圳楼市,指望楼价下跌有点难

这一周的深圳新房市场不平静！

12.3亿的资金涌向新房市场，原本要入市的56套新房，260套公寓就这样不见了！而货值18亿的香蜜湖高端豪宅竟然要转高端人才租赁公寓！

原本就供应紧缺的深圳新房市场，再被“整售”吃掉一大口，剩下的蛋糕还够分吗？而深圳房价又会不会因为物以稀为贵再度上涨？

限价之下，整售成为突破价格的最好手段？1宝能城花园56套住宅被打包出售

据新浪乐居报道，新体育集团有限公司昨日（4月10日）发布公告称，公司非直接全资附属深圳宝新实业拟向宝能城有限公司收购目标物业，现金代价人民币约4.21亿元。目标物业位于深圳市南山区，包括合共56套住宅，总楼面面积约6342.30平方米。宝能在南山在售新盘只有宝能城花园。深圳宝新实业有限公司为深圳宝新体育产业有限公司全资子公司，不排除左右买右手卖的可能性。

有购房者反映，这56套住宅户型特别好，自己一直在关注何时入市，之前还有销售称4月份会卖，没想到最后给卖给自家公司了。宝能城在2015年一期开盘时，就已经卖出了6万多的价格，在限价之下如果要想卖高价，左手买，右手卖，可能是最好的方式。也有业内人士透露，假设左右手倒卖，中间的税费成本也不低，将直接推高接盘人的购房成本。

2华联城市全景，投资客团购260套公寓

本周据地产火线报道，今年3月份，几个客户团购了位于宝安新安的华联城市全景G座。G座1－3层是商业，4－15层是办公，16－29层是商务公寓，建筑面积约48-102平米，共524套。投资客们购买了商务公寓部分的13个楼层，一个楼层20套，每层1090平方米。写字楼售价为5万元/平方米，公寓5.8万元/平方米，这次团购的花费大概是8.1亿元。

投资客之所以团购该项目，目的或也是为溢价率而来，一旦通过投资客转手至三级市场，那么该项目的价格必有突破。

3万科臻山府5栋 转为人才公寓

本周，万科臻山府二期开盘，推售6栋约230平方米、1栋2栋约240平方米的大户型住宅，总户数222套。而一期3/4/9栋已售完。而5栋将进入长租公寓市场，成为深圳的高端人才租赁用房。这也是福田区继深业中城420余套住宅之后，又一栋楼转为长租公寓。万科瑧山府第5栋面积大约1.8万平方米，按照10万元/平方米估算，市值18亿元。

深业中城转为长租公寓，在去年12月的发布会上深业集团副总裁董方曾直接透露，是为了今后的溢价率而打算，把深业中城这么好的项目卖掉，换来钱很难再买到这么优质的项目，持有更有价值。而万科臻山府的5栋整栋转高端人才公寓又是为何，或许8、9成也与限价有关。

三大买主横扫市场 跟着最聪明的钱买最聪明的房

早在一两年前北京上海的大宗交易就已经很多了，深圳启动的有些晚了，2017年算是深圳大宗交易的元年，在限价的情形之下，以后只会越来越多。第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴睿在4月11日一季度媒体分享会上如是说。

据第一太平戴维斯统计数据显示，2017年深圳全市预计共成交26宗商用物业大宗交易，总成交约370亿元，总成交面积约65万平米。2016年，深圳全市预计总成交约185亿元，相当于2017年的大宗交易翻番了。

深圳地产大宗交易主要买家类型

而买家类型也由之前的险资、实业企业为主，转变为基金、投资公司、区政府、人才安居集团和实业企业。特别是政府及人才安居集团在2017年成为商用物业收购的主力军；各区政府收购办公物业，用于区域产业集群引进；人才安居集团大量收购公寓以及住在物业，用于人才安置。

去年大宗交易市场除了本地基金和投资公司较为活跃，外地以及外资基金、投资公司也在近年积极进入深圳市场；主要收购公寓、住宅以及商业（裙楼）；收购之后进行改造，升级，完成招商和租赁，或者发行类REITS/房地产信托产品；迎着长租公寓的浪潮，进行相关的配资，股权合作，运营或者发行类REITS房地产信托产品。吴睿同时指出，这类基金和机构也有不少是冲着溢价率而来，打包升级之后，可以散卖获得利润空间。

像去年招商中环写字楼C座以约11.5亿元，5万/平的单价卖给了浦发银行，写字楼B座以约23.5亿元，5万/平卖给了投资公司富龙集团，商务公寓以约12亿元，6万/平卖给了人才安居集团。

侨城坊6栋研发用房在未开放营销中心前均已全部认购完毕，其中6号楼卖给了深圳卡为集团，5号楼卖给了力高地产，8号楼卖给了南山区政府。单价在4—4.5万之间。吴睿也指出，目前很多企业意向在深圳设立总部，对于体量较小的独栋更有需求，这也是侨城坊的优势。

细数一下以上三大类型的买家，无论是政府，安居集团还是机构和实业家，哪一个不是颇具实力，又或者是更“精打细算”，可以说市场上最聪明的资金了，而他们所做的决策也更具参考性，没有谁会拿着过亿甚至几十亿的资金开玩笑吧。

看看聪明的钱最偏爱哪些区域、哪些产品

在投资类型上，以往大宗交易主要是以办公类为主，目前已经转向办公楼、公寓和商业，还有部分住宅。在投资区域上，2016年主要集中在核心商务区，以福田为主，2017年是各区都有成交，以南山、罗湖、龙华、宝安为主。

三大原因继续带旺2018年大宗交易市场

指望房价下跌有点难！

吴睿总结，得益于2017年深圳经济发展和大湾区概念的落地，2017年可谓是深圳商用地产大宗投资新元年。成交金额大幅增加，多元化买房积极进入深圳，市场整体活跃度高。市场买方三分天下，除了自用客户和机构投资者，政府及旗下企业成为商用物业的重要收购力量，为长租市场的长远发展打下了基础。

吴睿指出，2018年大宗交易将会进一步增加，有三大原因：

第一，深圳第三产业比重增加，居民消费能力增强，人口增长和安居需求增大，该类型物业大宗收购趋势将延续。

第二，随着限购限价政策延续，开发商整售意愿强烈，成为深圳商用物业重要的出货方式。

第三，传统融资渠道收紧，REITS政策加速落地的预期之下，大量资本开始加速建仓。深圳房地产因其需求旺盛，增值空间大等因素，已变为国内一线城市最核心投资标的。外地资本将会持续整体购买深圳商用物业的投资行为。

数据来源：第一太平戴维斯投资部，新闻整合自新浪乐居，地产火线

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焗长：一个爱吃盐焗鸡的地产网媒副主编，踏入地产行业近8年。人生三悔，2008年看房没买房，2012没买两套，2015没买三套，愿与你分享每一个地产人值得记录的事件。