深圳

房企多元化的尝试中,开发商进军的养老地产还有诸多问题

2018年01月17日来源:第一财经日报其他资讯责任编辑:wyjadmin

在房企多元化的尝试中,养老地产的发展最慢

可比较的是长租公寓,2017年年中一系列的租赁政策出台,忽如一夜东风来,江南江北谈租赁。不仅谈,企业还是实干家,融资收购项目,万间十万间已不稀奇。

反观养老地产,尤显冷清

其实开发商在养老地产领域中展开的探索和尝试比长租公寓早得多。机构指出,开发商于2010年前后已进军养老地产,如万科2010年便在北京开发幸福汇、在杭州开发随园嘉树;绿城在乌镇开发乌镇雅园,保利地产在北京开发安平和熹会·林语乐龄中心、在西塘开发西塘越等。

多年过去,这种探索未得到大规模的推广。在房企每年的财务报表上,由养老地产业务贡献的收入几可忽略不计,至于利润更是多为负数。

最新的消息传来,是近日北京光熙康复医院的开业。光熙康复医院由北京控股集团和北京万科联合运营,结合坐落在同一个院子里的万科怡园光熙门长者公寓,这被视为万科医养结合项目的样本。

在南方,深业集团于半月前发布了长租公寓的四条产品线,其中深业颐居则是定位于养老产业,目前已有深业生命健康中心和深业世纪山谷适老公寓两个项目。

开发商进军养老产业的逻辑,与进军教育事业、医疗事业,甚至餐饮业并无二致。利用卖房而拥有的购房者流量为入口,围绕人的日常生活各种需求,深度挖掘生意和盈利点,真正从建房卖房向城市配套服务商转型。

高力国际发表的一份研究报告指出,据联合国人口署数据,中国业已进入老龄化人口快速增长阶段,截至2015年末,中国65岁及以上人口占比为9.5%,约1.32亿;到2025年,中国65岁及以上人口数量将达到2亿,占全国人口总数的13.5%,2050年将突破3亿。

中国市场存在大量发展机遇

中国市场存在大量发展机遇,但如何精准捕捉,是房企们共同面对的难题。

目前,行业中的养老地产盈利模式分为三种:全部出售、纯租赁或会员制、出售+租赁。以万科幸福汇为例,试点养老公寓的房源仅占总房源的11%左右,这部分房源用以出租,而多数房源还是住宅销售为主,以回笼开发资金。

而市场上有限的老年公寓收费昂贵,月均数万的租金,或数十万乃至百万计的会员准入制度,好高端,更多有养老需求的老年人望而却步。

除了等待高净值的60后、70后慢慢老去成为养老地产市场的主流消费群体,使这个行业获得真正的发展外,是否别无他法?

在当前政策环境下,民营企业难以找到可行的盈利模式。首先是建设用地,在中国养老需求集中的一线城市,地价高企,高昂的地价将转嫁于消费者;而现行法律下,政府划拨的用地难以作为抵押资产,影响后期融资。

其次,养老地产回报周期长,与长租公寓的资金模式雷同。但2017年,已有数家长租公寓运营商/房企发行ABS、CMBS和ABN,目前养老地产资金多数来自企业自有资金或银行贷款,融资渠道有限,亟待破题。

利字当头,企业的盈利需求必须得到满足。如此背景下,房企也好,险资也好,它们的养老业务只能瞄准高端市场,而假如成本无法下降,企业难以开发出具有普适性的养老地产产品。

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