卡位物业服务：房企转型突围 进入全新赛道

房地产行业爆发式增长红利已成为过去式，承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物管行业俨然已经成为一座待掘的金矿，吸引了资本市场的极大关注。

2016年11月，商务部、发改委、工信部等10部门联合发布关于《国内贸易流通“十三五”发展规划》显示，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元。未来物业管理市场发展空间巨大。

国海证券亦认为，房地产市场目前累积了巨量住房存量，如何在现有存量市场为住户提供增量服务成为房企未来的盈利模式。于是，物业作为房企市值重建的平台作用开始显现。

在此背景下，新一轮的残酷赛马由此展开。立足于兄弟开发公司的各物业管理企业纷纷开始抢占市场先机。那么，谁将提前掌握话语权？

金地样本

金地为这场“物业赛马”的角逐游戏提供了样本。

金地2017年半年报显示，上半年集团物业管理收入8.24亿元，高于物业出租业务的3.69亿元，是仅次于房地产开发的主营业务之一，服务面积超过1.7亿平方米。在2016年金地物业更是凭借42.01亿元的品牌价值位列物业行业第二。

以合作运营为主的外延式增长是金地扩充规模的主要手段。12月21日，金地物业联手信达集团签约物业管理协议。协议表明，以信达集团位于陕西渭南市的三处住宅为战略合作项目，建立地产开发与服务运营合作模式。

在进行跑马圈地的同时，金地物业也采取内生增长法，凭借“互联网＋”和智能化转型升级。

金地物业推出了享系列APP，其中包括享家社区APP、享当家APP、享家物业管理平台, 其应用目前已经覆盖全国60余个城市，服务项目累计达900个，至少已经为100万用户提供服务。

金地物业从2015年开始布局“智享生态圈”。通过线上线下相结合的方式搭建产业联盟，“智享生态圈”的战略合作单位已经涵盖金融、娱乐、健康、出行、购物、家居等。智能化管理建设进程中，在去年金地物业就建立自己的智慧社区管理系统，同时在今年4月26日，金地物业管理集团发起与蚂蚁金服的合作，就智慧社区进行深度合作。

在当前融资渠道收紧的情况下，金地物业也在寻求传统融资路径之外的创新融资方式。9月25日晚间，金地集团发布公告称，公司成功发行30.5亿元规模的物业费ABS资产证券。这一融资规模更是创下了近年来物业费ABS的历史最高纪录。

金地物业管理集团董事长蔡占宁此前曾表示，2017年金地物业在规模上有望突破3亿平方米。除了继续深耕一二线城市之外，扩大市场占有率之外，未来金地物业将触角延伸至三四线城市。力争3年内突破10亿平方米，成为千亿级物业管理企业。

规模之争

近几年来，雅居乐、金地、万科、龙湖、碧桂园等房企纷纷宣布要将旗下物业管理业务做大。目前，物业管理行业仍处于盈利模式探索阶段，行业内未形成统一的发展模式，规模正在成为重要竞争赛道。

转型“城市配套服务商”的万科，旗下的物业板块在2014年全面启动市场化发展之后，也在逐步寻求规模的扩张。

万科物业通过品牌全委、睿服务托管、股权合作三种形式来扩张规模。

2015年，万科物业组建睿联盟，到2015年底睿联盟伙伴增加到70多家，增加面积1亿多平方米，在管面积翻番，实现净利润3.78亿元，截至目前，联盟伙伴已经有200多家。

今年5月25日，北京首都开发股份有限公司公告宣布，拟与北京首开鸿城实业有限公司、万科物业发展有限公司合作成立“北京首开万科物业服务有限公司”，三方持股比例为25%:25%:50%。而此次万科物业透过联手扩大规模，为其带来的潜在新增面积至少达4500万平方米。

万科物业的数据显示，截至2017年9月底，万科物业已布局中国69个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2107个，其中住宅项目1745个，商写项目362个，合同面积近4.1亿平方米。

日前，万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全在出席万科媒体交流会上透露，过去三年，万科物业重点聚焦规模扩张，而未来三年万科物业的主要工作则是提升住户对物业管理的满意度。

同样追逐规模的还有雅居乐旗下物业板块雅生活，6月30日，绿地控股宣布，拟将旗下上海绿地物业100%股权以10亿元的价格转让给雅居乐物业。此番雅居乐收购绿地物业，将增加物管面积417万平方米。截至2017年6月，雅居乐物业管理面积为7054万平方米。此外，绿地集团将于未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理面积。

此外，作为第一家上市的物业公司，彩生活的规模扩张也在加速。

物业管理的资本玩法

在地产融资渠道逐渐受限的背景下，物管行业因为缺乏可供抵押的物资、竞争格局分散、劳动力成本高等因素难以获得银行贷款，上市便成为开发商们普遍选择的融资渠道。

根据公开资料显示，物管行业资本化进程加速，彩生活、中海物业、中奥到家等先后登陆港股市场。目前在新三板上市的物业服务企业达58家，南都物业首发申请过会,即将成为A股物业服务第一股。

成立于2002年的彩生活于2014年率先在港交所上市，为国内首个上市的物业管理公司。其在上市3天后，市值达就到55.6亿港元，一度反超母企花样年，这让港股市场上的物管企业为之一振。

彩生活之后，2015年10月23日中海物业成为第二家独立分拆上市的物业公司。

随着物管行业的持续发展，加入战队的玩家越来越多。2015年11月，中奥到家在港交所敲钟上市。2016年7月，绿城服务上市，成为国内第四家赴港上市的物业公司。

此外，雅居乐的“雅生活”、富力等房企旗下的物业公司也将分拆物业上市纳入议程。

房地产物业板块扎堆排队上市，面临着等待时间漫长的困境，而通过多种证券化的手段来为物业板块融资，有望借此进入发展的快车道，成为房企流动性的补充。

“有了充足的资金，才能支撑规模的进一步扩张、增值服务的开发才能加快。”相关业内人士对时代周报记者如是说。

在此背景之下，物业ABS持续发酵。自2015年世茂发行首单物业ABS之后，很多开发商开始试水以物业费作为资产基础的资产证券化融资方式。例如，2015年金科发行了15亿元的物业ABS；雅居乐在2016年抵押了旗下若干物业未来五年的应收款项权力，推出了物业服务债权资产支持专项计划，专项计划所得款项净额约9.74亿元。今年8月，新和昌2.2亿元物业ABS也在深交所成功发行。

目前市场上共发行了将近30单物业费证券化产品，累计发行金额达到286.9亿元。未来将成为物管企业的重要融资渠道。

中指研究院的研究表明，2016年，百强物业公司在管面积占市场总量近30%，市场集中度并不高。这意味着，大型物管公司将迎来更多并购、收购的机会，而中小型物管公司亟待寻求合适的运营模式来实现突围。