深圳

20年的莲花山庄炼成自管小区 物业每年结余100多万

2017年12月05日来源:深圳晚报其他资讯责任编辑:wyjadmin

深圳晚报见习记者 唐文隽 实习生 吴纪良 陈厚斌/文 记者 陈玉/图

在深圳,有许多小区开始成立业委会。这些业委会或重新与现物业公司签订协议,希望为业主分得更多利益;或直接换新的物业公司入驻;更甚者,如深圳的莲花山庄,他们解聘了原有物业公司,撸起袖子另起炉灶,自建物业公司,他们称之为“自管”。

然而,这个全新炉灶的搭建,没有前车之鉴。莲花山庄唯有摸着石头过河,看似容易,实则崎岖不已。莲花山庄业委会主任赖少文直言“遇到很多困难”。尽管如此,他们一步一步地探索,为后来者打下了基础。赖少文透露,全国各地近100个小区曾来莲花山庄参观学习。

11月24日,《深圳经济特区物业管理条例》(草案征求意见稿)(以下简称“意见稿”)正式面向社会公开征求意见和建议。

意见稿有诸多创新之点,其中最值得关注的就是拟立法推进业主大会或业主委员会法人化,与物业公司同等的市场主体地位。

莲花山庄的自管探索之路

坐落于深圳市龙岗区的莲花山庄有些特别。

拥有564户别墅,莲花山庄占地30多万平方米。从1994年建成以来,其物业管理费一直是每个月1.5元/平方米,23年来从未涨过一分钱。

据CREIS(中国房地产指数系统)中指数据显示,深圳市2016年12月物业服务均价为3.12元/平方米/月。占据如此大面积的莲花山庄物业管理费显然低于深圳平均价格。尽管莲花山庄的1.5元/平方米/月持续了23年之久,却是经历了几个不同的阶段。

2014年前,莲花山庄外聘深圳吉都物业管理有限公司管理小区。由于历史遗留原因,小区与周边其他城中村混杂相邻,无法实施封闭式管理,物业公司提供的安保、清洁等物业服务也备受诟病。

“那时候小区出现很多小偷,经常发生盗窃案。”谈及当年物业管理的乱象,赖少文坦言,这些成为激发业主与物业公司之间矛盾的原因之一。

为此,莲花山庄业主拒不缴费,物业公司无法收支平衡,缴费率降到了30%,每个月物业公司都亏损12万元左右。为降低成本,公司不得不缩减人员,降低物业服务质量,不断恶性循环。

2007年10月,第一届莲花山庄业委会成立。这个在小区管理一片凌乱中诞生的业委会肩负着重大责任。然而,这届业委会并未掀起太多波澜。业委会成立后内讧不断,难以开展工作。很快,第一届业委会就被宣布解散了。尔后的几年,业委会一直处于空白阶段。

直到2014年7月,第二届莲花山庄业委会才成立。

作为第二届业委会成员之一、第三届业委会主任的赖少文一开始并未设想到这一步。2009年入住的他,兴高采烈地将自己别墅装修好,但一踏出家门,就像来到另外一个世界。“在家像欧洲,出门像非洲。”他无奈地说。

他开始觉察到当时物业公司的各种不足,并与其他几个业主推动着第二届业委会的成立。2014年7月,第二届业委会成立。与上一届业委会不同,此届业委会带着一股冲劲,业委会刚成立没多久,就陆续召开了27场座谈会。与业主代表们一起探讨小区该如何管理,是否可以自管。

据《中华人民共和国物权法》第81条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

业委会自管的想法得到了许多业主的支持,赖少文与其他业委会成员开始做自管的筹备工作。“我们当时还去另外一个小区了解他们的自管成果,当时那个小区成立了一个管理处,但许多问题都无法解决,比如税收方面,我觉得我们可以建立一套完整的体系去解决这些问题。”

根据《深圳特区物业管理条例》第33条,业委会成员不得参与物业管理的经营性行为。于是,业委会设想成立一家物业公司,由业委会旗下的管理委员会(以下简称“管委会”)运营管理。如此下来,不仅能让小区维持1.5元/平方米/月的管理费,还能得到良好的物业服务。

在随即召开的业主大会投票中,97%的业主选择了小区自我管理。2014年,深圳市莲花山庄自管家园物业服务有限公司(以下简称“物业服务公司”)正式成立了。

自管物业每年结余100多万元

从2015年,上一家物业公司正式搬离小区算起,到如今,业委会已经服务于这个小区两年多了。其间,第二届业委会也换届成了第三届,赖少文也从业委会成员,变成了主任。

“自从小区实现自管以后,业委会为业主争取了更多权益,为了确保权益收回来,有时不得不发起诉讼。这几年,经过我手的诉讼,就大概有15个。”谈及这个,赖少文有些无奈,“我们在为业主争夺权益的同时,也动了许多人的蛋糕。”

自那以后,赖少文就在家门口装了4个摄像头,电脑屏幕前24小时不间断地显示门口的监控画面。除此之外,赖少文家里还放着对讲机,“这是为了让我有危险时,能第一时间通知保安。”

赖少文虽然不说,但他的一切举动都在暗示着,这是一场艰难的斗争。

事实上,这批自管先锋不仅要与外部做斗争,内部的探索与改革也不断消耗着他们的精力。

物业服务公司成立之初,由于公司股东名额有限,不能让全体业主持股。因此,业主大会表决选出了7个业主作为公司代持股东。他们与全体业主签订协议,代替全体业主持股,其中一个股东被任命为公司法人代表兼理事长。

这样的方法确实行之有效,物业服务公司很快有了盈利。然而,轮到第二届理事长时,却遇到了许多问题。由于第二届理事长与业委会之间存在矛盾,业委会决定罢免他。

这位理事长并不认可业委会的罢免权,拒绝交出公司的任何资料与公章,而由于缺乏法律依据,莲花山庄业委会也无法收回物业服务公司。

管委会成员邬国清就提出过公司与业委会之间的问题,“股东与业委会成员本质上都是义工形式的业主,是平等的。这就导致业委会有时下了命令,股东不愿意执行,业委会也没办法,因为没有处置机制。”

无奈之下,莲花山庄业委会唯有放弃物业服务公司,重新成立了自管家园物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)。

吸取了第一次经验教训的业委会开始将法人与股东区分开来,新公司依旧由7个股东持股,但法人代表不持股。同时,为保证公司在物业管理上的专业性,公司还外聘了一个职业经理人。

赖少文介绍,莲花山庄物业管理公司规模不大,除去义务工作的7位股东,还有35个带薪工作人员。其中总经理1名、客服两名、强弱电工程师两名、财务两名、保安28名。公司每个月人工成本约为20万元,其中包括中心人员4万元,保安队16万元。

除了人工成本支出,莲花山庄每个月其他支出约7.5万元,包括绿化保洁4.5万元,季节性消杀、水电维修等支出2万元~3万元。一个月下来,莲花山庄总支出为27.5万元左右。

而收入则比支出多了许多。据赖少文介绍,莲花山庄每个月总收入达到37万元:其中管理费约16万元,固定车位费9万元,外来车临时收费10万元,其他广告和场地收入2万元。

“建立自管公司之后,小区缴费率上升到了98%,每个月有10万元左右的结余。这些结余都积攒着投入改造小区基础设施,例如完善门禁系统、修缮门口、道路拓宽等,年尾我们还会给业主发米发油等生活用品。”赖少文说。

业主委员会的监督让物业服务公司的财务像金鱼缸一样透明起来,清晰的财务状况提高了物业服务公司的运营效率,也极大提升了业主们日常生活体验。

莲花山庄业主邬国清对这些改善深有体会。他感觉,自从自管之后,小区环境干净了许多,绿化也建设得越来越好。

全国各地100多个小区前来取经

尽管磕磕碰碰,但莲花山庄的自管行为总算初见成效,也因此吸引了不少小区来此学习。

除了莲花山庄,深圳现今有5个小区正在实施自管,福田区的福盛大厦、龙岗的阳光花园、宝安区的宝安山庄、罗湖区的金洲花园,龙华区的福景花园甚至复制了莲花山庄的整套模式。

除了深圳本地,还有许多外地的小区组团来考察莲花山庄的管理模式。据赖少文介绍,这些小区有来自重庆、长沙、厦门的。一年下来,他接待了不少于100个小区的来访。

从聘请物业公司到小区自管,日益壮大的自管小区队伍背后,反映出的却是小区业主与物业公司日益增长冲突和矛盾。

据媒体报道,11月6日,罗湖区港逸豪庭小区业主因旧物业公司不肯交出停车场,围堵停车场。11月22日,南山区天鹅堡业委会贴出一张公告,里面控诉其物业管理公司,在未征得全体业主同意之时,擅自打破车库墙体,侵犯了业主权益。

业主与物业公司日益激化的矛盾促使着业主追求自管。然而,在自管风气不断扩大的同时,也暴露了法律在这一领域的空白。深圳市龙岗区布吉街道办物业管理中心主任欧志强表示,莲花山庄自管过程中遇到过许多问题与矛盾,作为政府职能部门,街道物管办在管理时,由于没有明确的法理依据,有时无法进行准确的判断,从而进行调解。

为让日益增长的物业管理问题有更好的法律指引,也为了让执法人员有法可依。11月24日,深圳市住房和建设局发布《深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿)》,正式面向社会公开征求意见和建议。

意见稿共计10章157条,比起上一版,此版不仅明晰了共有物业的范围、管理方式并对产权登记日提出要求;建立备案制度,确保业主自治组织规范运作;更是规范前期物业管理行为;设置物业管理指导委员会,为业主自治组织提供指引等。

不难看出,此次新增的许多条例明确了业主大会和业委会的市场主体地位,赋予业主更多权利,让业委会能够从物业公司争取更多属于自己的权益。

有物业管理专家表示,意见稿让市场更加开放,让业主能够按照规定共同投票来表决,不仅体现了小区业主的话语权,更明确了物业管理企业的管家角色。

自管物业与传统物业公司的博弈

据深圳市物业管理行业协会统计,2015年深圳物业服务企业数量为1491家,到2016年,则下降到了1488家。

对于这种现象,深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐反而持乐观心态,他认为,自管对传统的物业管理企业并未形成冲击,也不是挑战,只是一个补充。

在刘双乐看来,物业管理是个非常专业的行业,企业需要有战略管理,人力资源管理、工程管理等,“如果几个业主能凑起来就可以做,那这个行业就没有价值,也没有存在的必要了。”

莲花山庄管理公司股东之一周良在接受深晚记者采访时表示,公司整体运行情况良好,但也存在一些问题,如人员素质参差不齐、缺乏相关行业和专业知识、执行力不高等。另外,公司许多人都是以义工形式参与事务,没有薪酬及权责,整体凝聚力有所欠缺,对公司的运行也产生了一定影响。

对此,深圳职业技术学院物业管理专业教授欧国良表示,未来自管需要引入一些专业人才,例如职业经理人。职业经理人与传统的物业管理专业人才并无不同,要学习的课程如房屋构造、计算机绘图等都是一样。唯一有别的,就是需要着重培养职业经理人的高度责任心与团队合作精神。

尽管刘双乐声称自管对物业管理行业冲击不大,但事实上,整个行业依旧在寻求突破。据刘双乐介绍,许多物业公司已经不仅仅是传统的物业公司,开始利用互联网思维去运营。有时,一间物业公司同时管理着几十个小区,他们能利用手中庞大的业主流量和小区周围的商铺达成合作关系,不仅让小区业主享受优惠待遇,还能赚取一定的广告费。

不管是物业管理企业还是业委会,他们都在为自己笃信的目标而奋斗。未来,自管是否能够在物业管理行业中走得更远,没人能说得准。但不可否认的是,业主在不断尝试自管的过程中,维权意识不断地增强,也正一步步瓦解过去物业管理企业一家独大的局面。

正如广东华南和谐社区发展中心主任周活宁所说,“业主居民自治是个天然的权利,我们追求主动权,不一定是排斥物业服务。我们希望小区物业专业化,自管的模式提供了一个更多的选择。”

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