中介关闭潮：3年一轮回 2017楼市还能有多惨？

交织着国人爱恨情仇的房地产行业，正经受前途未卜的“生死劫”。刚传出的中介关店潮，折射出北京二手房市场的惨淡景象。

这个靠天吃饭的“泥腿子”行业比起群雄围猎的新房市场，也轻松不到哪里去。一方面顶着政策监管压力，一方面遭遇订单暴跌的经营困境，中介们何时才能挨过这个楼市凛冬，还是未知数。

几乎同时，全国多地银行上调房贷利率甚至停贷，提高买房人的入场门槛。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。种种迹象表明，这已衍化为一场全方位、无死角的调控，而它的“药效”来得可能比预想中更强烈，也更持久。

在楼市遇冷、严查市场的背景下，房地产中介经受的“生死劫”成为当前房地产行业的一个缩影。

近日，关于中介“关店潮”的消息甚嚣尘上。《证券日报》据北京住建委提供的数据称，受北京“3·17”新政影响，目前除中介自行关闭138家门店外，另有520家中介机构及门店被查处。

一名房地产中介人士曾对北京青年报记者表示，他从业10多年以来，从未遇见过如此大规模的整顿风暴。有人甚至用“史诗级别”来形容北京这一轮房地产调控。

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楼市变天！

“靠天吃饭”的中介，日子并不好过

一直以来，二手房作为楼市的风向标而备受关注，尤其是在以北京为代表的一线城市，伴随供地减少、新房市场豪宅化，二手房市场（也叫存量房市场）就成了主力军。由此，中介关店潮对舆情的影响已经超出了事件本身。

首当其冲的一个核心问题是：“链家门”关闭门店，究竟是源自监管压力，还是经营压力？

3月23日，市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，主旨在于规范中介机构的行为，落实正在实施的楼市调控新政。

从公开报道的内容看，关闭门店是因监管主动进行合规整治，这属于情理之中，意料之内，但却一定不是真相的全部。

购房者寄望于新政的严苛，能让高昂的房价有所低头，因而放缓了买房的步伐，而二手房交易中的卖方，则更不希望在房价下降的预期中做赔本买卖，索性将房产出租。对于房产中介而言，成交量就是生命线，但在买卖双方收紧的夹击中，他们的日子不好过。

梳理新闻报道可以发现，北京部分地区二手房价格环比已经开始出现下跌，北京这种超级一线城市，即使能保持“有价”但“无市”，对于中介这种以量为生（依靠撮合成交收取中介费）的行业，无疑是致命的。

正如网络作者“三个火枪手”所说，“如果有钱赚，谁会因为所谓的监管去关店啊？政府监管又不是第一次了。核心还是生意没法做了。”

在方正证券房地产首席分析师夏磊眼中，一些大型地产中介机构相继关闭门店的做法是比较理性的。2016年房地产市场的成交量预计在今年和明年都不会再重现，而在楼市去年持续火热过程中，地产中介的快速扩张也为其自身背负了很多硬资产，所以，关闭门店的做法不能说是对未来地产前景的恐慌，说其是理性的抉择可能更加合适。

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过往中介关店潮，

楼市最好的晴雨表

实际上，中介关店潮并非像某些新闻里描述的“首次出现”，在2008年至今的近10年里，类似情形已经多次上演。

第一波：2008年

时代背景：全球金融危机，楼市量价齐跌，多项数据指标降至冰点。

事件缩影：当时北京规模最大的房产中介——中大恒基关闭了40余家门店。

市场水温：2008年北京二手房市场成交量仅7万余套，与2017年9.7万套相比，下滑幅度高达近25%。

第二波：2011年

时代背景：受“京十五条”调控影响，二手房成交量大幅下滑。

事件缩影：北京二手房中介关闭门店约1000家左右，门店已经连续7个月关店百家以上。上海二手房中介门店从高峰时有1.8万家，下降至1.2万家。

市场水温：北京二手房月均成交8000套左右，与去年相比大约下降50%。10月上海二手房成交仅8103套，同比下跌40%。

第三波：2014年

时代背景：受“国五条”调控影响，楼市从“黄金时代”转向“白银时代”，新房和二手房同时陷入冰冻期。

事件缩影：继传出上海大型中介机构裁员消息后，北京中原地产大规模收缩郊区门店，转而主攻城区，另一大品牌中介21世纪不动产也传出了压缩在京门店的消息。

市场水温：2014年上半年，北京全市二手住宅网签量仅4.4万套，环比大跌34.4%，同比大跌53.5%，市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。

第四波：现在

时代背景：北京“317”楼市新政，中介整顿力度加大

事件缩影：链家累计关闭近87家门店，其中治理开墙打洞关闭门店34家，关闭内门店9家，关闭商办小区边门店44家。

市场水温：2017年4月，北京二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

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全方位、无死角调控，

“药效”可能远超你想象

与这轮中介关店潮并行的一个消息也需要注意。据中原地产统计，4月以来，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

迄今，房地产调控政策出台的次数之多、力度之大，超过了以往。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。如果从2016年9月30日开启的全国19城调控潮正式算起，这波房地产周期的调控持久战已经打了7个多月。

以北京为例，3月17日以来，房地产市场调控先是住房信贷收紧，实行认房又认贷、提高二套首付比例、降低贷款最高年限，接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。再然后，“认房认贷又认离”，离婚一年内申请贷款按二套房贷算，并对过道、车库、廊等异型房实行“三不政策”，3月26日又严格商办销售。60天内，北京连续出台十余项措施调控房地产，招招剑指投资投机性炒房。

可以说，这是一波以北京为轴心的全方位、无死角的连环调控。

“3月份开始的这一轮楼市调控，主要政策就是恢复认房又认贷，从市场交易情况来看，各地楼市快速降温。”中原地产分析师张大伟认为，楼市成交“退烧”后，预计房地产信贷政策的收紧将使得市场成交继续回落。

关于房贷收紧的态势，北京市房地产业协会秘书长陈志表示，通过收紧金融杠杆可以压抑市场购买冲动与杠杆投资，防范超越市场承受能力的资金风险。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京作为楼市风向标看，未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的，所以市场的降温趋稳已成定局，而房价也将再无上涨的空间和动力，进一步下滑是大势所趋。

“调控来调控去，调控毕竟是短期的效率，本轮调控是和整顿相结合的，主要是因为有些害群之马捣乱，包括一些开发商、中间商，所以才会有整顿市场。” 住建部住房改革专家委员会副主任顾云昌指出，为改变现状，中央和地方的领导小组会，都提出来要进行供给侧的改革，要建立房地产的长效机制。房地产市场具有周期性，不是市场健康就不需要长效机制，必须把调控和长效机制结合起来。

视线拉回去年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。随后，北京政府表态2017年严控房价，做到环比不增长。从春节后，全国房地产市场陆续出台的一系列措施来看，本轮调控的意义也许比多数人预想的更深远。

中央经济工作会议明确提出，将防控金融风险和资产泡沫作为2017年宏观经济政策的主要目标。由此可见，中央对防控金融风险和资产泡沫问题的重视，当中必然包括房地产泡沫问题。

其实，本次楼市调控思路还体现了中央对供给侧结构性改革的决心，这将有助于我国经济增长能够摆脱对房地产市场的过度依赖。

“如果你不能用新的思维看房地产市场，你将再一次被市场愚弄。”去年“9.30”以来，马光远一直坚持“中国房地产的天变了”，当前中国房地产的基本面、房地产调控政策的方向性转变，以及未来关于房地产的制度构建的出发点都和过去完全不同。

在房地产已经到了历史高位的情况下，政策和行业将面临新的挑战，比如，如何面对存量房的市场。“在这种情况下，政策也好，制度建设也好，甚至房地产这个产业的初心都和过去完全不同。如果简单拿过去的思维去研判政策和市场，势必得到非常荒谬的结论。”马光远说。

资料来源：

1. 链家关店潮：房地产凛冬的开始（港股那点事）

2. 关店潮初现 链家等十大中介机构负责人被集体约谈（北京商报）

3. 北京楼市新政后138家房产中介自行关闭（证券日报）

4. 北京9部门10余项措施调控楼市 重拳打击投机行为（北京青年报）

5. 深夜重磅！房贷变天了，全国12家银行已停贷二套房（房地产总裁战略家）

6. 顾云昌:本轮房地产调控和整顿结合 因有害群之马捣乱（澎湃新闻）

7. 马光远：如果你不能用新的思维看房地产市场，你将再一次被市场愚弄（光远看）

8. 楼市调控：抑制房地产泡沫防止大起大落（光明日报）