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长租公寓参与旧改成趋势 释放存量空间满足住房需求

发布时间: 2016-08-26 09:18:52

来源: 南方网

分类: 政策法规

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从2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造 暂行规定》,2005年第一批城中村计划的发布,再到2008年《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》出台,在同年,第一批旧工业区升级改造计 划发布,而2009年广东省出台《关于推进“三旧”改造寸金节约集约用地的若干意见》,深圳市在当年10月颁布了全国首部城市更新办法,过去的这些年,深 圳在城市更新领域没有停止过探索。

而过去,在“综合整治、功能改变与拆除重建” 三大城市更新模式当中,“一言不合”老旧建筑就遭遇“拆除重建”。不过,在深圳市政府看来,实施以拆除重建为主的城市更新,应当以城市更新单元为基本单 位、以城市更新单元规划为依据,确定规划,协调各方利益,落实更新目标与责任。此外,实行“政府引导、市场运作”的城市更新工作原则。

在今年的房博会上,深圳市城市更新局公布城市 更新成果。截至2016年6月,列入计划更新单元551个,拟拆除用地规模45平方公里,单元平均规模8 .5公顷;规划批准327项,用地规模26平方公里;用地出让154项,涉及用地12平方公里。深圳市城市更新局强调,2015年城市更新用地已超过新增 用地规模,2015年城市更新固定投资约550亿元,占比达到16 .7%。此外,城市更新供应全市房地产规模呈逐年上身趋势,城市更新供应商品房约436平方米,占比逼近五成,达到47%。

以南山为例,截至今年7月,累计受理110个 城市更新项目,包括拆除重建类108个、旧工业区综合整治类2个,占地面积合计约4.94平方公里。其中,列入拆除重建类更新计划的项目有70个,在项目 数、计划批准用地面积、已出让土地面积方面均为特区内首位,将盘活土地约370公顷,新建筑面积1900万平方米,总投资超2500亿元。

在70个项目完成专项规划批复的41个项目 中,共提供创新型产业用房约18.9万平方米、保障性住房约9 .9万平方米,学校(含幼儿园)17所。70个项目中已签订土地出让合同的项目24个,完成土地出让面积合计约116公顷,实施率达31%,实施率全市第 二,仅次于罗湖。

今年5月,深圳市规划和国土资源委员会发布关于征求《深圳市住房建设规划(2016-2020)》公众意见的通告,指出到2015年末,深圳市常住居民家庭住房自有率达到34%,比2010年提高7个百分点,也就意味着有近七成深圳常住居民家庭无房。

面对巨大的住房需求,与面积仅1996 .85平方公里的深圳,有理由在城市更新中做更多的尝试。数据显示,2015年存量建设用地供应面积约1083公顷,其中城市更新面积264公顷,占全市 供应土地面积77%。如何通过城市更新来释放更多存量空间满足住房需求,或是深圳未来探索的方向。在房博会,由合屋发起的“青年乐巢计划”活动上,主办方 提出,让长租公寓加入城市更新,让城市更新有另一种可能。

对此业内人士表示,长租公寓进入城市更新是一 种可行方案,利用城市更新中的时间差,释放城市更新过程中的存量空间,解决住房需求,改善居住环境。未来,长租公寓参与城市更新是一种趋势。与此同时,长 租公寓面临改造外部环境难、生活配套不完善、缺乏政策支持等问题,呼吁政府关注。专家则认为,长租公寓对于解决深圳居住需求有帮助,同时促进城市更新活力 的提升,不过担心行业缺乏政府监管和政策支持,如果情况允许,可考虑把长租公寓纳入保障房体系中,作为保障体系的相关补充。


罗凤鸣:

长租公寓的社会效益高

合屋创始人&CEO

城市更新除推倒重建的方式以外,长租公寓参与到城市更新是一种趋势,也是另外一种可能,不过只是刚刚起步。长租公寓租约期刚好与城市更新开发周期吻合,因此在城市更新前期可以考虑与长租公寓合作,从而降低开发商成本,有效利用城市更新存量空间。

其实这更像台湾和日本的模式,在符合法律法规的情况下,市场将现有的旧厂房,旧宿舍经过改造,优化生态空间,使之更适合现代人居住。也可以理解为重新装修再出租,满足居住需求。

不过,在“工改居”方面,虽然中央政府已经有了相关鼓励政策,但深圳政府还没有明确的政策指导,长租公寓执行的是酒店的标准,在房屋安全方面不会有大的问题。

长租公寓是社会效益非常高的一个事情,社会成本比较低,不需要重造,同时美化公共环境,改善产业结构、消费群体。不过,因为长租公寓只能单栋介入城市更新当中,不会形成规模,对于长租公寓外部坏境差的问题,必须由政府牵头解决。

陈昊:

长租公寓利用的是时间差

利丰兆业不动产管理创始人&董事长

长租公寓是城市更新的过渡型物业改造,深圳城中村越来越少,每个人都要居住,长租公寓让普通人享受高品质的居住环境,有效利用资源。

长租公寓利用的是时间差来进入城市,从开发商拿到第一套到拿到最后一套物业,通常需要八九年时间,例如开发商拿到物业之后,要么空置,要么出租。这种情况下,长租公寓可以介入。如此一来,解决了开发商持有成本高,深圳居住压力大,也给长租公寓带来市场。

一种情况是,当开发商拿到工业区的旧改之后,将面临旧改规划的漫长等待,一般开发商没有空间运营能力,而对于城市来讲,这部分建筑存量可以拿出来解决居住问题。

此外,以工业厂房为例,受深圳产业升级影响,出租市场在走下坡路,如果将其改成公寓,对于业主来说回报增加了,也解决了居住需求问题。不过,长租公寓只能改造内部环境,外部环境问题需要政府支持。

湛杰:

长租公寓属于综合整治类城市更新模式

城市再生合作社(深圳)顾问有限公司CEO

长租公寓在城市更新当中属于综合整治类,其对于城市更新来讲,街区更安全、干净,公寓居住舒适度更高。

对于不能拆除区域,或需要保留的区域,长租公寓的进驻,能提高空间使用率。不过,目前市场还没有能力去改造一个片区,但如果能以片区模式进行改造,对于城市的影响将是巨大的。可以通过改造,让空间更舒适,对于青年人来讲,提供更多性价比高的居住。

在中国发展30多年当中,对街区的建设是粗放式的,如今我们对城市现状不满,要重塑城市空间。其实城市边界不明显,但城市空间是距离,比如围墙,断头路,如何让城市空间更自由,例如通过风景把分散的地块缝合起来,也是未来的发展方向。

宋丁:

长租公寓前景广阔

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

长租公寓在深圳具有非常广阔的前景,但单独建 设缺乏土地支撑,利用现有小区改造又面临很大矛盾。这时旧工业区和城中村改造就成为可行的一个选择。但工业厂房、城中村毕竟和公寓楼不一样,改造难度大, 还有环境和配套问题,所以,要选择合适的工业区和城中村进行改造,尽可能降低改造成本,提高利用价值。

耿延良:

不看好长租公寓

深圳市城市更新协会会长

对长租公寓盈利模式不乐观,原因是长租公寓房源大多在市中心区,房源房租高,利润空间小;对于深圳年轻人来说房租太贵,很难长期居住。但对于解决低收入人群的住房问题有积极意义;同时对于旧工业区,旧厂产业转型有积极影响。

深圳房价高企,如何做到吸引人才、留住人才,让居者有其屋,是深圳市政府需要考虑的问题。建议深圳市政府加大保障房供给力度,同时对保障房规范化管理,总结经验反思教训。长租公寓的出现反映了政府职能的缺位,目前没有看到政府在该方面的具体措施。

建议政府应该在政策上给长租公寓提供减免税收、技术支持等,平衡开发商、业主、公寓运营商三方利益,让市场推动更新城市发展。同时,可以学习新加坡模式,80%以上市民租住政府公屋,先满足基本居住需求,再到改善居住环境,最后才是投资。

目前,长租公寓改造没能达到精细化的程度,而且行业方面存在缺乏规范管理,生活配套不完善,房屋安全等问题应该被重视。

责任编辑: wyjadmin

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