小编掐指一算：今天武汉南四环恐会出

　　子夜小编掐指 一算：今年武汉新城区单价，多出自四环线两侧。而今日武汉南四环，恐又会出。在何方?大武昌出城，正南方向，四环边上，企鹅(腾讯)大厦旁。价格几何?楼板价约摸8000元左右。

　　5宗地起拍总价只22亿元

　　根据武汉土地市场网公告显示，8月23日上午9:30分，武汉有5宗地块将出让，其中2宗为现场拍卖，3宗为网上拍卖。5宗地块净用地面积约33万方，起拍总价约22亿元。

　　其中主城区3宗地，包括江汉区1宗，面积不大，洪山青菱乡城中村地块2宗，总起拍价超过17亿。另有2宗远城区地块分别位于江夏区纸坊街和江夏区庙山办事处。

　　P(2016)086、P(2016)087号地块为现场出让，均为洪山区青菱乡胜利村改造项目，紧邻地铁5号线青菱站。净用地面积约23万方，起拍总价达17.4亿元，楼面价约2098元/平左右。业内预测，上述两宗地将由重庆某房企底价购入。

　　这将是2016年武汉8月的第三场土拍，相比起前两次挂牌拍卖，本次土拍所推出的5宗地块出让面积和价格均不太惹眼，地块少，总价低，却仍然存在诞生区域内单价的潜力。

　　(图为23日武汉5宗出让土地基本信息)

　　江夏腾讯大厦旁地块或遭抢

　　此次江夏区推出2宗住宅地块，网上拍卖。其中编号为P(2016)084号地块位于江夏区纸坊街复江道，净用地面积9506平米，建面约4.5万方，起始价9700万元，起始楼面价2138元/平。该地块紧邻文化大道，靠近汤逊湖，与地铁7号线二期纸坊大街站相隔不过500米，周边医疗、教育、交通配套齐全。

　　位于江夏区庙山办事处普安村的P(2016)085号地块，规划用地性质为居住用地，规划净用地面积8.3万平，建筑面积不超过17.5万平米，未来或开发为别墅或洋房项目。地块总起拍价2.5亿元，起拍楼面地价1402元/平。

　　上述宗地地处汤逊湖南侧，临近阳光大道和金龙大街。以北是在建的四环线，以南是武汉纺织大学阳光校区，以西是企鹅大厦——腾讯武汉研发中心。地块周边最近的项目为富丽金澜湾，目前对外报价约为8200元/平米。

　　P(2016)085号地块应为为此次竞拍的大热。根据湖北房地产联盟透露，到昨天，参与此次报名出价的，至少有联投、联发、融科、融创、中锐、碧桂园城市公司、保利、清能在内的12家房企。

　　根据资料显示，目前的江夏片区为2013年由湖北当代盛景投资有限公司拿下的大花岭地块，成交价17.3亿元，楼面价3009元/平。

　　出个区域单价很轻松?

　　根据以往竞买经验，P(2016)085号地块楼板价，可以轻松超越江夏区之前单价的水平。在多家竞争激烈的情况下，或许将超过8000元/平，大幅刷新江夏单价记录，溢价率也会轻松超过的300%左右。

　　根据下面一些因素来判断，该地块刷新江夏单价记录，应该是轻轻松松。

　　首先看周边供地情况，该宗地块为净地，北侧为富丽金澜湾在建项目，南侧为金龙大街，据悉该地块周边2公里范围内未来无住宅用地可供上市。僧多粥少，十几家房企争抢有限的供地，只有价高者得。

　　(上图为从金龙大街看P(2016)085号地块的大致所在区域)

　　其次看周边项目库存量情况，如宜化星都汇约有25万方，富丽金澜湾住宅约有12万方，汤逊湖壹号住宅库存15万方，江南新天地库存约有10万方。三环内南湖、关山片目前房少价高，溢出效应使得汤逊湖周边项目库存继续减少。

　　再次，该宗地周边的区域大配套，也能吸引不少房企争抢：阳光大道、金龙大道、四环线(在建)围合，南面是武汉工程大学阳光小区，北望汤逊湖，西邻腾讯研发大厦，两侧都有地铁规划线路……打造畅销低密住宅一点问题都没有。

　　最后，还应该看人口的净流入量。每年流入武汉市的人口，绝大部分都涌入包含江夏在内的大光谷范围内，而且人口年龄结构偏年轻，这会催生大量的婚房、首改置业需求。

　　(图为腾讯武汉研发中心效果图，目前已经封顶)

　　另外，从今年的几个新城区的土地供应规律来看，出让的地块很多位于在建的四环线两侧，附近有规划(待通车)地铁经过，纯住宅开发性质的净地居多，湖景资源丰富，本次江夏区两宗地也是如此。

　　更重要的是，黄陂单价、东西湖单价在大临空经济开发区以内，而这一次的P(2016)085号地块也在东湖开发区辐射范围内。可见产业支撑，对于土地价值的提升，影响重大。