美国银行提醒新一轮房产泡沫重出江湖

美国周一发布的未决屋销售数据环比增长3.5%，远超市场预期的1.5%和前值-2.5%。同时结合上周发布的新屋销售数据可以看出美国房地产市场正在重新兴起。但是现在的美国房地产与2006年前后的房地产泡沫相比有个奇怪的不同，10年前美国房价涨得越高，需求也就越高;但是现在的情况却正好相反。

一个月前，一贯保持乐观估计的美国房地产评估公司NAR警告称，接近两位数的房价涨幅是不健康的市场表现，考虑到一些收入没有增长的家庭或是根本没有收入家庭的情况，这种表现将导致市场出现泡沫。上周他又表示，当进入繁忙的春季，美国总体的房屋需求量仍然保持强劲，但是对于经济整体的不确定性，以及房价以及租金上涨超过超过收入这一迹象，使得一部分潜在买家望而却步。的确周一的个人收入经济数据显示，个人收入环比增长0.2%低于前值的0.5%，其中核心消费指数环比增长0.1%，低于市场预期以及前值。

这个警告意味着房地产泡沫又回来了。美国房地产通胀高于工资涨幅使得大部分地区的普通人群越来越难以承受住房消费。根据NAR报告，截至目前为止，今年美国房价平均涨幅超出工资涨幅约67%，旧金山和纽约等地房价涨幅尤为明显。

最近MarketWatch也得出了相同的结论，前几日发布的二月份成屋销售数据却显示了成屋销售量环比减少7.1%，远低于前值的增长0.4%，创下了自去年11月份以来的最低值。几个月前NAR就发出警告，声称低供给推升的高房价会最终破裂。二月份的成屋销售增长的减速也印证了房屋经纪人的担心，即使这个减速有可能因为季节性等因素是暂时的。但是NAR的首席经济学家Lawrence Yun在一个声明表示:”房地产主要的问题仍旧是供给以及是否可负担上。对于很多潜在的买家来说，找到一处适合并且经济上可承受的房子是一种负担。但是值得注意的是，过去房价越高越有需求量，但现在反而没有人来买了。

Robert Shiller曾在2007年指出泡沫心态是群众观测的价格上涨和他们所期望的未来上涨间的一种反馈机制，也是一个社会风向，可以说，2006年的那场房地产泡沫中，投机性的高涨对对未来期望房价的抬高作用是无可争辩的。

而如今的情形却大不相同，人们不再期盼房价的上涨，在2月发布的购房信心指数中，受访者期望的房价涨幅仅为1.7%，低于一年前的2.5%，而现实是在过去的12个月内，房价实际上涨了4.4%，而最近几个月更是达到了惊人的8.2%。

除此之外，业主们也逐渐对自己所用有的房产价值丧失信心，也不再像曾经的泡沫时期那样减少储蓄、增加借贷和开支。这也意味他们不太可能将自己的房屋放在市面上出售，这就进一步恶化了房屋低供应的局面。

但美国银行的研究报告显示，目前的房价在全国水平上被高估了约14%。美国银行首席经济学家Michelle Meyer表示，要寻求房价的公允市价，只需要比较房价和收入趋势的关系，收入越高，人们才越有能力置业。但现在的局面明显背离了这个关系，因此分析师需要分析房价过高的原因，以及修正的可能性。在00年代初，房价暴涨反映的是信贷门槛的降低和对未来房价毫无根据的期望相结合的结果，而对于目前的情况，房价的上涨似乎主要是因为低利率，而不像之前那样是由于房贷市场的高杠杆作用。

这恰恰也是当前房地产泡沫最重要的区别之处。房地产泡沫破裂的重要特征是房地产和信用泡沫的双重破裂，是房地产繁荣和杠杆、风险快速增加的共同结果，这种风险可能是流动性和违约性风险。

美国不是唯一一个房产业重回被高估市场的国家，事实上，在过去的一年里全球51个国家中，33个国家的房屋价格指数出现了上升，在2015年第三季度里，全球房价同比上涨1.7%。

简而言之，房价的上升并不是因为对未来房地产升值的期望。考虑到对大部分美国人来说缺少能填补购买差价的宽松信用条件，就或许解释为什么美国房地产市场不断的被外来的买家不断推高，因为这些买家大量购买超豪华房产以无限期存放现金。

一个仅对于联储来说是好消息的消息，是租金通胀将在未来的几个月甚至几年里继续冲高，因为只有这样业主才能指望日积月累地攒够买房钱。在联储持续的宽松货币政策下，房屋租金的升高将占据更多的可支配收入，而这返过来挤压了其他领域消费支出，或许是美联储经济学家下一桩需要担忧的事情。