担心政策收紧 北京4月30个新盘“跑步”入市

北京楼市有望延续阳春3月以来的新盘供应潮。根据亚豪机构的统计，预计将有30个新盘项目在4月份入市，并且多是面向改善型需求的大户型。不过，值得注意的是，涨价也成为众多新盘的统一标签。

供应继续发力4月30个新盘入市

“刚刚接到销售电话，通知项目可能近期相关公司股票走势金融街9.29-0.01-0.11%首开股份10.08-0.10-0.98%开盘，让提前准备好首付和相关的证件。”林女士向小编表示，她去年12月在海淀区某项目看了样板间后就非常感兴趣，并且也排了卡，但当时销售人员表示前一期的房子已经售罄，新的房源将在2016年上半年推出。眼看楼市越来越火，价格越来越高，这让已经卖掉一套房子的林女士觉得很被动，手里拿着钱却一直在等这套开盘时间不定的房子。正想放弃等待、重新看房时，接到了项目可能开盘的电话，让林女士悬着的心落了地，“本以为最早也得五、六月份才能卖，那时候怕又得涨价了，没想到现在就通知要开盘了，也算了却了心事。”类似提前开盘的案例越来越多，尤其是在上海出台了“最严限购”后，不少项目担心北京也跟进出台类似的限购收紧政策，流失掉买房人，都在戗着时间节点入市。

这就催生了供应端的发力，根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年4月北京住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括万年广阳郡九号、硅谷SOHO等在内的6个纯新盘，以及江南府、华润·万橡府、中弘·由山由谷等在内的24个老项目后期。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，自3月开始北京住宅市场供应逐渐走上正轨，4月份则进入年度第一个销售节点，项目入市积极性明显加强。不过，虽然入市新盘数量增多，但由于北京住宅用地越来越少，地价越来越高，客观条件使得新盘不可能长期维持在高位。从3月已入市项目特征来看，“少量多推”成为新增供应的共识，每次开盘拿出的房源有限，但会多次加推。任启鑫预计，这种情况将贯穿整个2016年的供应市场。

另外，从4月供应特征来看，老项目后期所占比重明显提升，并且大量久违的项目也纷纷整装入市，例如朝阳区的江南府，海淀区的强佑-府学上院、大苑·海淀名着等等。任启鑫分析认为，相对于定价“身不由己”的高价纯新盘来说，目前老项目在市场当中占尽价格优势，在需求的有力拉动之下，老项目后期入市积极性也明显提高。

新盘售价半年涨了一万元

新盘入市积极性加大对于想买房的人来说，确实选择面更宽了，但同时，我们也需要看到，涨价几乎成了新盘的共识。4月份公布预计售价的新盘项目无一例外全部提高了报价，个别项目甚至大幅提价，单价涨幅超过万元每平方米的也不少。

例如首开国风美唐去年初入市价格为32000元/平方米，而新推房源价格已升至40000元/平方米。还有南四环外主打三居室的项目天恒金融街·公园懿府，去年10月份首次入市价格为40000-42000元/平方米，曾创下当天开盘销售10亿元的纪录，到如今仅过了半年，预售价格已上涨至51000元/平方米，单价长了一万元左右。不仅如此，该项目一位负责人还坦言，周边土地价格已经超过4万元/平方米，项目未来的售价将可能突破至8万元/平方米。

还有将要推新的华润·万橡府，作为销售十年的老项目华润·橡树湾的后期产品，万橡府不但位置上临近北五环，又有重点和华润五彩城商业中心，齐全的配套支撑着项目价格一直飘在高处。去年底最新一期的销售价格约为65000元/平方米，到如今，预售价也已经攀升至76000元/平方米。单价涨幅更是超过了一万元每平方米。

涨价的不仅仅是后期开盘的老项目，许多纯新盘由于拿地价格较高等因素，导致本身的报价也并不低。像位于房山良乡的万年·广阳郡九号，虽然是首次入市的纯新盘，但价格却并不亲民。虽然开发商并未公布售价，但有知情人士透露，预售价可能要在4.5万元/平方米左右，并且最小户型也是138平方米的三居室，单套价格超过600万元。要知道，位置更好的长阳镇上的在售楼盘，当前价格还普遍在3万元/平方米上下。

一位业内人士对小编表示，定位高端的广阳郡九号定价高也是迫不得已。该项目是2013年8月购得的土地，当时土地价格就达到了2.3万元/平方米，这一价格不但较此前房山区楼面价纪录9465元/平方米翻倍增长，也超出当时该区域商品房的售价。也许是由于溢价太过超前，该项目搁置了长达两年半，直到最近才传出入市的风声。

担心被调控改善型项目集中入市

仔细梳理这些急于入市的涨价项目和纯新盘，无论是公园懿府、万橡府、广阳郡九号还是海淀名着、国安府、西宸原着等，都是主打大户型的改善甚至豪宅产品。为何这些更追求利润的项目都在着急入市?

业内普遍的看法是，上海限购政策收紧后，北京最近收紧限购的可能越来越大，一旦政策面出现波折，改善型购房人将最先受到冲击，不少项目将因为政策原因失去相当一部分客户。

任启鑫就认为，受到供应短缺以及需求强劲拉动的影响，自去年年底开始，商品住宅市场已呈现出供不应求的状态，再加上高价地项目对周边的拉动预期，使得大量项目出现价格快速上涨现象，而这一现象也开始受到关注。在这一背景之下，相对价格优势明显的项目将“笼络住”逐渐减少的需求基数，而价格上涨幅度过快的项目将会处于“尴尬境地”。

另外再加上近期对于首付贷以及房产众筹的严格管控，预计北京等一线城市宽松的政策环境已经到头，这对于市场需求将产生直接或间接的抑制作用。为了赶在政策收紧前回笼资金，能入市的项目普遍加快了步伐，这也是改善型甚至豪宅项目集中入市的重要原因。据悉，已有一些开发商内部开会，调整了年度销售计划，把原本下半年的销售任务都提前放在了上半年，就是为了趁着楼市向上时，趁热打铁。