上一篇
买房人热盼房贷首付降低 市区房源投资客增多下一篇
2016年经济家书:经济学家揭秘房价的秘密在猴年春节即将来临,怀揣一年积蓄和年终奖的“老乡”踏上春运之路时,央妈送来了“大红包”:对于非限购城市,首套房、二套房购置贷款的首付比例分别降至20%和30%。同时,各地也祭出财政补贴、减税、送装修等“大招”,卯足力量吸引回乡过节、探亲人群买房。在“去库存”已呈上下齐动、左右联动之势下,三四线城市能否从库存高压的泥潭中解脱出来呢?
春节前后,笔者在广西、湖南等地一些三四线城市调研后,发现楼市“去库存”的“痛点”比想象的要多。
一是库存量非常大,披露的售库存消化期均在2年以上,而这仅仅是库存的一部分。由于这些城市预售要求(高层达到2/3形象进度、中高层封顶)形同虚设,项目出地面即开始卖楼是普遍现象,过去几年城市扩张又供应了很多土地。因此,隐性库存随时会冒出来。笔者与当地开发商和业内聊天时发现,到底有多少库存,他们也不清楚,反正3~5年内消化不完。
二是新房多位于偏远的新区或新城,房子早建起来了,但基本的公共服务无从谈起,有的连接主城区的道路还在修建,高铁站到主城区花半个到1个很正常。过去几年,借助于高铁新城、产业新城、城市副中心等概念,东西联动、南北呼应、中心极化是楼市发展的空间共性,三四线城市“骨架”被拉大了。
道路交通是在售项目最大的“卖点”,但相关市政设施(地下管网、水电煤气)、生活设施(如菜市场、公交站、邮局)、公共服务(教育、医疗)严重滞后,已售房屋也并无多少入住,晚上漆黑一片是这些新区、新城的共性。因此,尽管三四线城市地方政府、开发商使出浑身解数,但返乡人群购房的积极性并不是太高,一方面忌惮房价还会下跌,另一方面觉得房子不太适合居住。
三是需求可持续性不够。目前,通过拆迁补偿、子女购房,多数三四线城市原市民家庭已经拥有了2套或以上住房。由此,除了少量改善型需求外,原市民不再是购房主力,来自辖属县、附近乡镇居民购房、输出劳务返乡置业占据60%以上需求份额。特别是,房子、车子、票子(彩礼)已经成为县和乡镇结婚新“三大件”,农民工回乡或农民在城镇买房多数基于婚房倒逼。
但是,农民年可支配收入多在2万元左右,“咬牙”买房往往集祖孙三代积蓄。而且,买房后很多家庭还要支付装修、家具家电、买车等费用,这就必然挤压其他方面的消费,甚至挤压农业生产性投资,很多农民甚至被迫举债付首付。在新房集中区域基础设施、公共服务不到位的情况下,未来在城市生活的支出还很大。因此,根据笔者走访,三四线城市靠农民买房“去库存”的可持续性存疑。
四是三四线城市房价依旧偏高。目前,笔者调研的三四线城市,房价多在3000~4000元之间,基本为农民月收入的2倍左右。但在10年前,这些城市的房价多在600~800元,与当时农民收入相差不多。同时,考虑到时下城市的生活成本已居高不下,与10年前不可同日而语,多数受访农民购房者认为目前房价偏高。但是,开发商均认为,3000~4000元的房价已经接近建材和建筑安装成本,即便降价空间也有限。由此,房价成为制约农民购房需求释放的另外一个“痛点”。
最后是房屋供应的有效性较低。公共服务配套滞后已吓跑了不少农民,除此之外,三四线城市新房供应中,适合改善型需求的大面积住房偏多,而农民需求的、总价较低的中小户型住房偏少。此外,三四线城市缺乏二手住房市场,投资需求缺乏成长空间,也抑制了一部分需求。同时,楼市全面滑坡,债务链条断裂现象比比皆是,房子抵债很普遍,包工头成了业主,新房转手在微信端屡屡被刷屏。除个人按揭贷款外,再抵押盘活资金的案例很少,买房即意味着手上资金被冻结,这也吓跑了一部分购房者。
责任编辑: libijuan
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
臣田开元广场售楼处?臣田开元广场是小产权房
22024年深圳新房最新出售楼盘,深圳刚需楼盘有
3深圳买房应该怎么买?深圳新房子如何购买划算
4深圳新楼盘:深圳新楼盘2024年开盘有哪些小
5深圳新房楼盘:深圳新房如何贷款划算?
6深圳万福花园好不好?值得买吗?
7深圳万福花园好不好?
8深圳新房房价走势2024 2024年深圳房价最新
9深圳万福花园好不好?值得购买吗?
10深圳光明房价2024最新价格,光明2024年新楼盘
最全!2024年深圳优质楼盘有哪些?看这里!
2024-03-28 11:01:46
宝安区买房华侨城宝辰开发商怎么样?带你一起来了解
畅销楼盘玖玖颂阁户型怎么样?购物方便吗?
3月精选好房深湾胤府在售户型有哪些?有购物中心吗?
东部刚需买房南山悦时光花园适合吗?交通便捷+醇熟配套还等什么!
2024年深圳南山区买房如何买?深圳南山区买房全攻略
招商臻城怎么样?招商臻城值得买吗?
招商雍云府已取证!招商雍云府值得买吗?
京基天韵府怎么样?值得购买吗?
2024年深圳罗湖区房价多少钱一平米?罗湖区新楼盘有哪些?
保利招商龙誉怎么样?保利招商龙誉售楼处?
宏发悦见倾湖在哪里?宏发悦见倾湖可以买吗?
盛璟润府可以买吗?盛璟润府什么时候开盘?
锦顺名居可以买吗?锦顺名居什么时候交楼?
招商臻城怎么样?招商臻城值得买吗?