深圳保障房建设 多渠道破解土地“瓶颈”问题

“全市超过半数以上的深圳保障房由社会投资参与建设。”市住房和建设局局长李廷忠介绍，深圳保障房创新建设模式，通过市场化运作，引入社会资金参与建设，有效破解了土地和资金瓶颈，推动了保障房建设又快又好地进行。无论是保障房规划数量，还是在建数量和供应数量，深圳均居全省乃至全国前列。

“来深圳10多年了，现在终于有了真正属于自己的家，真是太开心了!”在南山一家企业当货运司机的何志华，今年春节前搬进了松坪山三期60多平方米的保障房，他深有感触地说，这两年深圳保障房建设真是又多又好。

据介绍，最近两年来，全市实际开工保障性住房超过11万套，是“十一五”期间开工建设总量的140%;竣工保障性住房达3万套，是“十一五”期间竣工建设总量的150%。

多渠道破解土地“瓶颈”问题

深圳土地资源严重紧缺，如何解决保障房建设用地?

李廷忠介绍，近年来，我市安排新增供应居住用地中，每年都有约四成的新增用地用于保障性住房建设，特别是2011年来，我市进一步明确，在保障性住房用地供应完成前，不出让商品房用地。

针对我市土地资源紧缺现状，除新增用地外，还通过地铁上盖物业开发、工业用地功能调整、商品房和城市更新配建、企业自有用地建设等方式，多渠道解决用地难题。

“我市明确城市更新项目要配建其批准住宅建筑面积5-30%的保障性住房。”李廷忠说，深圳目前在城市更新中配建项目48个，拟建保障性住房约1.4万套，预计总投资约30亿元;在前海湾、蛇口西、塘朗、横岗地铁等车辆段上盖，安排建设保障性住房约2万多套;前海车辆段上盖保障性住房，采用商品房土地出让金抵扣保障房建设资金的方式，实现商品房和保障房共同建设。

在鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房方面，一是积极推动企业利用自有原工业用地调整功能建设保障性住房，二是在各类产业园区建设中相关企业集中配套建设公寓、宿舍。中兴通讯公司按照第二种模式出资建设了6700套公共租赁房，该公司有关负责人深有感触地说，此举一举多得，既可较好地解决企业职工住房困难，又可缓解政府集中兴建保障性住房的土地供应、资金保障和项目管理压力。

引进社会力量参与保障房建设

目前，全市处于前期启动及开工在建保障房项目158个、约21.8万套，按计划需要投资约767亿元。如此巨量资金从何而来?

“我市建立了保障性住房专项资金制度，优先安排保障性住房建设投资，近两年，仅市级财政安排资金就达63亿元。”李廷忠说，单靠财政投入显然是不够、也是吃不消的。怎么办?深圳的做法是走市场，上述158个开工项目中，社会投资97个，投资占比约64%。

在安居型商品房建设中，我市采用“限房价、竞地价”或“定地价、竞房价”的方式，吸引有实力的开发商参与开发建设。

“限房价，竞地价”，是指在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定最高房价，然后让开发商向上竞地价，向下竞房价。而“定地价、竞房价”，即按照公告已确定的地价不变和房价报价最低者得的原则，确定竞得人。竞买人的报价不得高于房价挂牌起始价。李廷忠解释说，第二种方式因为政府限定死了较低的地价，房价则是在出让过程中，越竞争越低，可达到抑制房价过快上涨的目的，以最大的限度让利于民，让百姓更能得到“实惠”。自2010年来，我市安排建设安居型商品房项目13个，约2.23万套，吸引社会投资约63亿元。

李廷忠说，我市还鼓励部分重点扶持企业通过招拍挂获取土地，投资建设安居型商品房或限价房，优先配售给符合条件的本企业员工。长安集团观澜安居型商品房、比亚迪公司限价房，都是这种方式建设的。

2010年，在深圳有史以来最大的保障性住房龙悦居项目建设中，深圳率先在全国采取了政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，引进大型房地产开发商万科承建。所谓代建总承包模式，即通过公开招标，选择一家由房地产企业牵头，勘察设计、施工参加组建的联合体，签订代建总承包合同，房地产开发企业负责完成项目建设全过程。

“实践证明，这一创新模式，通过按工程节点付款，既可有效缓解保障房建设的资金压力，又能发挥专业地产公司的技术与管理优势，从而加快建设速度，提高建设质量。”李廷忠介绍，目前我市共有11个保障性住房项目实行这种建设模式，提供房源约2.2万套，计划总投资约52亿元。

此外，我市还探索运用BT或BOT模式建设保障性住房。同时，还通过搭建多样化的投融资平台、长期整体租赁、企业持有等方式，筹集公共租赁住房的建设运营资金。其中龙岗区搭建“龙岗区住宅局、区住房保障管理中心、区城投公司”等多样化的投融资平台，成功融资15亿元。

近期将推出三个安居房项目

在高房价的今天，住房困难家庭对住房保障有着热切的期盼，那么近期我市住房保障工作有何进展?

继去年富通永福苑、中海阅景花园等两个安居房项目推出后，近期我市还将推出3个安居型商品房项目，分别为卓越西乡地块安居型商品房、招商锦绣观园安居型商品房、香林世纪华府安居型商品房项目，总共可提供安居型商品房4577套。 

李廷忠说，今年我市保障性住房建设计划新开工1.5万套、竣工2万套、供应2.5万套。目前，全市保障房建设在顺利推进当中，于今年1月推出龙悦居等近万套公租房申请刚刚结束，目前已有1.6万多人在网上申请并填写资料。